Податок на нерухомість українці цьогоріч сплачуватимуть з урахуванням воєнного стану. Його мають призначити далеко не всім. Розбираємось у загальних умовах та нюансах, які важливі під час війни.

За що сплачують податок на нерухомість?

Податок на нерухомість – частина податку майнового. Він поширюється не тільки на житлову, а й на нежитлову нерухомість, як на цілий об'єкт, так і на його частину. Але є загальні пільги.

Податок не нараховують на об'єкт та його частину у власності людини:

• якщо площа квартири не перевищує 60 кв. м;
• якщо площа будинку не перевищує 120 кв. м;
• якщо площа квартири і будинку у власності – до 180 кв. м.

Сплачувати податок потрібно за кожен квадратний метр житлової або нежитлової нерухомості понад цей ліміт. Наприклад, якщо у людини у власності квартира площею 90 кв. м на одного власника, то сплатити потрібно буде за 30 кв. м.

У Податковому кодексі незавершені об'єкти будівництва не фігурують. Тому податкові органи відштовхуються від порядку реєстрації прав на нерухомість за відповідним законом. Зараз ним передбачено, що об'єкти незавершеного будівництва йдуть в своєму розділі Держреєстру, окремому від об'єктів нерухомості. Отже, об'єкт незавершеного будівництва не вважають базою оподаткування.

Хто сплачує податок на нерухомість?

Податок сплачують юрособи та фізособи, резиденти і нерезиденти – власники нерухомості. Кількість прописаних в квартирі або в будинку на сплату податку не впливає, визначальним є тільки право власності. Якщо житло оформлено на неповнолітнього, то сплачуватимуть його законні представники. Жодних особливостей справляння податку пенсіонерами немає.

Податок на житло, яке належить кільком людям, обраховують для кожного власника на його частину. Тобто якщо нерухомість розділена в натурі та внесена до реєстру як різні об'єкти на різних власників. Якщо поділу в натурі не було та в реєстрі будинок або квартира йдуть як один об'єкт, податок нарахують тому, на кого житло зареєстровано.

"В разі, якщо майно знаходиться, наприклад, в спільній частковій власності, то кожна особа сплачує за свою частку. Якщо майно знаходиться в спільній сумісній власності та не виділено в натурі, наприклад, люди отримали його в спадщину чи розлучилися і не виділили частку, вони можуть домовитися, хто з них сплачуватиме податок. Або ж це визначать за рішенням суду", - пояснює адвокат Ростислав Кравець.

Скільки сплачувати?

У Податковому кодексі зафіксована верхня планка ставки: вона не може перевищувати 1,5% мінімальної зарплати за кожен квадратний метр площі понад встановлені ліміти.

Рахують відсоток від мінімалки, що встановлена на 1 січня звітного (податкового) року. У 2023 році українці сплачуватимуть за 2022 р. Отже, 1,5% вираховуватимуть не від нинішнього розміру мінімальної зарплати (6700 грн), а від торішнього. 1 січня 2022 р. мінімалка становила 6500 грн. Тому максимальна ставка податку на нерухомість до сплати у 2023 р. – 97,5 грн за квадратний метр.

Однак 1,5% - максимальна ставка, а місцеві ради (сільські, селищні, міські ради та ради об'єднаних територіальних громад) мають право затверджувати нижчу. Також у них є право надавати пільги в залежності від майнового стану та доходів платників. По регіонах ставка відрізняється, причому істотно, і актуальний розмір можна знайти на сайті ДПС.

"В разі, якщо ви продали об’єкт нерухомості в поточному році, податок розраховують пропорційно тому періоду за рік, коли об’єкт знаходився у вашій власності. Тобто від 1 січня і до початку того місяця, коли ви продали. Далі вже сплачуватиме новий власник", - додає Кравець.

Якщо в однієї людини в власності площа нерухомості в п'ять разів перевищує неоподатковані обсяги, на додачу до податку на нерухомість, вона сплатить ще й 25 тис. грн за кожен об'єкт. Тобто якщо квартира більше 300 кв. м, будинок більше 600 кв. м, загальна площа різних об'єктів більше 900 кв. м.

Коли сплачувати податок на нерухомість?

До 1 липня податкові органи повинні спрямувати платнику податків-фізособі повідомлення-рішення. Там мають зазначити об’єкт нерухомості та суму до сплати. Самостійно розраховують податок до сплати тільки юрособи.

Заплатити потрібно протягом 60 днів після того, як вручили повідомлення. День вручення плюс 60 днів – це останній день строку сплати. Якщо не сплатити протягом 30 днів після настання цієї дати, податківці випишуть штраф – 10% боргу, якщо прострочити на 60 днів – 20% суми боргу. Передбачена й пеня за кожний день прострочення з прив'язкою до облікової ставки НБУ, але не під час дії воєнного стану.

При розрахунку податку можуть не врахувати деякі зміни в структурі власності, припуститися помилки щодо площі та нарахувати зайве. Але платник податків може оскаржити нараховану йому суму.

"В разі, якщо ви не згодні, тоді можете піти до податкової та з’ясувати все в позасудовому порядку. Наприклад, якщо ви продали об’єкт чи в реєстрі неправильно вказана площа", - звертає увагу адвокат.

Звернутись до місцевої податкової треба з усіма правовстановлюючими документами і повідомленням.

Також треба враховувати, що під час призначення податку податківці відштовхуються від даних в реєстрі прав на нерухоме майно, а він поки не повний.

"Реєстр почали вести з 2012 року, і тієї нерухомості, яку придбали до цього, в реєстрі немає. В разі, якщо з того часу ви з нею нічого не робили, не розпоряджалися нею, не прописували туди людей, вона не відображається в реєстрі та податкова не надсилає повідомлення-рішення", - каже Кравець.

Якщо повідомлення не прислали, власник нерухомості звільняється від відповідальності за несплату. Тобто від штрафів та пені, але не від сплати самого податку. Якщо власник розуміє, що він повинен сплачувати, але вимога не приходить, то він на власний розсуд приймає рішення про те, чи звертатися до податкової. Але після появи в реєстрі даних, податківці мають право вимагати сплати податку одразу за три попередні роки – таким є строк позовної давності.

Як воєнний стан впливає на сплату податку?

Під час повномасштабного вторгнення, в ПКУ норми про податок на нерухомість уточнили (п.69.22 перехідних положень).

Житлова нерухомість. Фізособам за 2021 та 2022 звітні роки податок не мають нараховувати в тому разі, якщо така нерухомість стала непридатною для проживання або розташована на тимчасово окупованій території чи на території, де ведуться чи велися бойові дії. Юрособам не мають нараховувати за таку житлову нерухомість в період з 1 березня по 31 березня 2022 р. Тут є певні складнощі, про які нижче.

Нежитлова нерухомість. Фізособам та юрособам податок не нараховуватимуть за об’єкти, які розташовані на ТОТ чи на територіях, де ведуться чи велися бойові дії з 1 березня 2022 р. і до кінця року, в якому завершиться воєнний стан. Через пів року після того, як воєнний стан скасують, юрособи самі мають подати уточнюючу декларацію, де розрахують суму податку з 1 січня до 1 березня 2022 р. Для фізосіб розрахунок зробить податкова.

Складнощі в тому, що порядок визнання житла непридатним для проживання має узгодити Кабмін. Але поки що такого немає.

Є й ще одна проблема. В Кодексі вказали, що Кабмін визначає перелік тимчасово окупованих територій та тих, де велися чи ведуться бойові дії. Цей документ є та його ухвалили лише наприкінці 2022 р. В ньому вказують дату початку бойових дій чи окупації та дату завершення, якщо вона вже настала. Зокрема, Київ в ньому теж фігурує, і зафіксовано, що бойові дії там відбувалися з 24 лютого по 30 квітня минулого року. Отже, мешканці столиці за минулий рік не мають сплачувати податок.

Але це наказ Міністерства з реінтеграції, а не уряду. І в податковій заявили, що його не можуть використовувати для цілей оподаткування, адже це суперечить нормам ПКУ.

Вихід з цього становища має знайти Кабмін – м’яч на його полі. Є ще 3,5 місяці для того, аби рішенням уряду визначити перелік, який вже й так готовий, та узгодити порядок визнання житла непридатним. Тим більше, що це необхідно для нарахування компенсації за знищені або пошкоджені внаслідок війни квартири та будинки. Закон про таке відшкодування узгодили нещодавно, та "Ми -Україна" розповідав про механізми, які будуть застосовувати.