У Мінцифри сповістили, що відтепер починає працювати електронний механізм захисту людей, які вкладають свої гроші у будівництво. Тобто запускається можливість реєструвати права на житло, яке ще будується чи буде збудоване. Що саме сталося та як реалізувати це право?

Права інвесторів у будівництво

Описуючи останні новації для інвесторів у новобудови, варто зайти здалеку. 10 жовтня 2022 року набрав чинності закон 2518-IX про гарантування речових прав на споруджену у майбутньому нерухомість. Від початку він подавався як запобіжник для інвесторів від забудовників-шахраїв. Тобто його мета – убезпечити українців, які вкладають гроші у будівництво.

"Раніше процес купівлі нерухомості часто мав корупційні ризики. Адже із забудовниками укладався попередній договір купівлі-продажу або угода про наміри. Покупець погоджувався придбати майно, а продавець — продати житло, - пояснив міністр цифрової трансформації Михайло Федоров. - Але такі угоди не давали права власності, вони були лише підготовкою до укладання основної угоди, яка підписується вже після здачі об’єкта в експлуатацію. Це дозволяло забудовникам "продавати" одне житло одразу кільком людям. Тепер схеми в минулому".

Новацій закон запровадив чимало. Серед найголовніших – спеціальне майнове право інвестора на майбутній об’єкт нерухомості. До того в законодавстві його не було, а тепер є як різновид майнового.

На нього поширюються гарантії захисту права власності, а це, зокрема, звернення до суду з вимогою завершити будівництво, та норми закону про захист прав споживачів. Воно дає можливість власнику, тобто інвестору у майбутній об’єкт, продавати його, дарувати, передавати у іпотеку чи спадщину.

Спеціальне майнове право людина отримує після сплати вартості квартири. Воно має бути зареєстрованим у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. А після того, як об’єкт вводиться в експлуатацію, має автоматично відбутися й реєстрація права власності.

За законом пропонувати інвесторам вкладатися у майбутній об’єкт забудовник може, якщо кожну майбутню квартиру зареєструє як окремий об’єкт майнових прав. В свою чергу забудовник може зареєструвати окремі об’єкти майнових прав тільки за наявності дозволів на право виконання будівельних робіт, на право власності чи користування земельною ділянкою, за наявності будівельного паспорта чи містобудівних умов та обмежень.

"Забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта. Кожна майбутня квартира у багатоквартирному будинку має бути зареєстрована у реєстрі речових прав Мінюсту як окремий об’єкт майнових прав. Забудовник буде розкривати інформацію про кількість вже проданих у будинку квартир. Інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником. Забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію", - пояснила зміни, які відбулися завдяки закону, його співавторка та голова партії "Слуга народу" Олена Шуляк.

Після того, як закон набрав чинності, тобто з 10 жовтня 2022 р., будівництво, яке розпочинається, має відповідати його вимогам. Але будинки зводяться не швидко. Більшість недобудованих об'єктів закладалася до жовтня 2022 р. За законом Кабінет міністрів мав визначити, як його застосовувати в тому разі, якщо будівництво вже розпочалося. Саме це він і зробив днями.

Нові гарантії на вже існуюче будівництво

13 червня Кабмін ухвалив порядок, за яким закон про гарантування речових прав у новобудовах треба застосовувати до тих об’єктів, які дозволили будувати до жовтня минулого року.

"Забудовник, який захоче продавати квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення чи паркомісця, повинен обов'язково зареєструвати кожен з цих об’єктів як спеціальний об'єкт майнового права у розділі реєстру речових прав. Також забудовник має оприлюднювати детальну інформацію про об’єкт будівництва, дані про себе та кінцевих бенефіціарів", - зазначила Шуляк.

Яких об’єктів стосується новий порядок? Порядок прописали для майбутньої нерухомості та її складових, які після будівництва стануть самостійними об’єктами нерухомості. Зокрема квартир, гаражних боксів, машино-місць, житлових та нежитлових приміщень. Це щодо типів об’єктів.

Щодо способів інвестування у будівництво, то порядок діє для тих об’єктів, які фінансувалися через:

• фонди фінансування будівництва;
• фонди операцій з нерухомістю;
• інститути спільного інвестування.

Також він розповсюджується не тільки на нове будівництво, коли замовники фізособи або юрособи є користувачами чи власниками земельної ділянки, а й не роботи з реконструкції та капремонту об’єкту будівництва.

Порядок не стосується неподільних незавершених об’єктів, пам’яток чи об’єктів культурної спадщини.

Як застосують закон за новим порядком? Забудовник, коли приймає рішення про те, що на новобудову поширюється дія закону, подасть заяву про держреєстрацію:

• права інвестора на об’єкти, щодо яких вже вчинили правочин;
• спеціального майнового права інвестора, щодо яких правочин ще не вчинили;
• гарантійної частки на майбутню нерухомість. Це обсяг загальної площі, яку неможна продавати до введення об’єкту в експлуатацію. Гарантійна частка – це також нововведення закону і забезпечення добудови на випадок фінансової неспроможності забудовника. Її обсяг визначив Кабмін, заборонивши продавати 10% загальної площі майбутніх об’єктів у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові, 5% – у решті населених пунктів.

За десять днів до того, як подати заяву про реєстрацію та застосування норм законів, забудовник має письмово сповістити про це інвесторів та викласти інформацію про це на сайті.

Порядок прописаний так, що рішення поширити норми закону на об’єкт забудовник приймає, коли проходять такі дії:

• актуалізуються дані в електронній системі. А саме про містобудівні умови та обмеження забудови, технічні умови, проектну документацію, позитивний звіт за результатами експертизи проекту, право на виконання будівельних робіт. Актуалізація – це підтвердження даних, які вже є в системі, чи внесення актуальних. Електронна система – це ЄДЕССБ (Єдина державна електронна системі у сфері будівництва);
• присвоюється об’єкту та його складовим частинам адреса;
• проходить верифікація даних. Це стосується відомостей про укладені правочини щодо права на об’єкт чи його складові частини, осіб, які це право набувають. А також інформації про фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування;
• надаються банківські гарантії на користь осіб, які отримають об’єкт чи його складові у власність після добудови, про відсутність прав на ці об’єкти у третіх осіб чи юросіб;
• визначаються об’єкти нерухомості, які входять до гарантійної частки.

Що тепер із захистом прав інвесторів?

Порядок застосування закону для об’єктів, дозвіл на будівництво яких виданий до набранням ним чинності, потрібен був для повноцінної роботи усієї системи.

"У Законі про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, ми передбачили, що продаж квартир забудовником має здійснюватися лише після обов’язкової реєстрації речових прав щодо таких об’єктів. І для імплементації цього документу уряд серед іншого ухвалив постанову, відповідно до якої забудовник також зможе зареєструвати речові права на нерухомість, дозвіл на зведення якої був виданий до 10 жовтня 2022 року, тобто до набуття чинності відповідного закону. Тобто, українці тепер зможуть зареєструвати свої речові права на житло шляхом безпосередньої купівлі нерухомості у замовника та перереєстрації речових прав ще до здачі об’єкта в експлуатацію", - пояснила Олена Шуляк.

Отже, українці, які купують квартири, самі не реєструють свої спеціальні майнові права.

Нагадаємо, що ЄДЕССБ – це інформаційна система, яка має вести об’єкт будівництва від видачі дозволів до введення в експлуатацію. Від початку у ній міститься Реєстр будівельної діяльності. Він також взаємодії із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Пілот запустили майже три роки тому, поступового розширюючи його можливості: послуги та сервіси.

Певні дані, що у ній містяться, відкриті. Але доступ до неї у якості користувачів через електронні кабінети обмежений. До цього кола включені:

• органи державного архітектурно-будівельного контролю;
• місцеві органи містобудування та архітектури;
• саморегулівні організації у сфері архітектурної діяльності та атестовані ними особи;
• проектні та експертні організації;
• органи з присвоєння адрес;
• органи охорони культурної спадщини;
• правоохоронні органи;
• виробники будівельної продукції;
• енергоаудитори;
• нотаріуси.

У кожного свій обумовлений функціонал щодо роботи із системою. Українці-інвестори у новобудови до нього не входять.

"Забудовники подаватимуть заяви про реєстрацію речових прав на об’єкти й передаватимуть ці права покупцям через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ), - уточнив Федоров. - Всі дані зберігатимуться в цифрі, тому їх буде неможливо змінити або підробити".

Тобто новий порядок розпакував вимоги закону про гарантії прав інвесторів у будівництво. Їхня реєстрація є обов’язковою та йде від забудовника через ЄДЕССБ. А саме цей цифровий відбиток і буде електронним захистом покупців житла.

Нагадаємо, що раніше "Ми - Україна" розповідав про те, якими є остаточні умови сплати податку на нерухомість у 2023 році.