Накопичити на квартиру у Києві можна за кілька років. Більш точний час залежить від типу житла та можливостей заощадити. Робимо орієнтовні розрахунки.

Яка середня зарплата?

Для початку треба розрахувати середній розмір зарплати. У мирний час для цього достатньо було б зазирнути у підрахунки Держстату. Хоча його оцінки викликали суперечки, але це, принаймні, був орієнтир. Проте під час війни Держстат ці дані не публікують. Шукаємо їх у інших джерелах.

Середня зарплата, яку Пенсійний фонд обраховує для пенсійних виплат, є узагальнена за минулий рік – 13376 грн, але більш актуальна, станом на кінець минулого року – 15116 грн. Є дані сервісу із пошуку роботи Work.ua. У квітні середня зарплата по країні склала 16000 грн. Середня за вакансіями у Києві – 19 тис. грн.

За оцінками Кабміну, номінальна зарплата у минулому році становила 14025 грн, а у 2023 р. вона складе 18 261 грн. Номінальна зарплата – це те, скільки людина отримає на руки грошових одиниць, без урахування купівельної спроможності. Якщо ж враховувати кількість товарів та послуг, що можна за них придбати, то це буде реальна зарплата.

Враховуючи високу минулорічну інфляцію, реальна зарплата українців впала на 17%. Такими були оцінки Кабміну під час підготовки бюджету на 2023. За розрахунками Нацбанку, у 2023 р. реальні, а не тільки номінальні, зарплати у 2023 р. будуть поступово зростати.

"У поточному році цьому сприятимуть подальша адаптація реального сектору до роботи в умовах високих ризиків та досить м’яка фіскальна політика. Надалі основним чинником стане збільшення попиту на робочу силу в умовах прискорення економічного зростання. Після повноцінного відкриття кордонів значній частині бізнесів доведеться конкурувати за робітників у тому числі і з закордонними роботодавцями, що стане вагомим чинником для подальшого зростання заробітних плат", - заспокоює НБУ у останньому інфляційному звіті.

Отже, для розрахунків зараз відштовхуватися будемо від середньої зарплати 15000-16000 грн (405-432 долари) по країні, а також від середньої зарплати по Києву – 19000 грн (513 доларів) Прогнози уряду та центрального банку – це орієнтир: потім зароблятимемо більше.

Ціни на нерухомість

До початку повномасштабного вторгнення в експлуатацію було введено найбільшу кількість житла за останні 30 років – 11,4 млн кв. м. У 2022 р. введено в експлуатацію тільки 7,1 млн кв. м. Згідно із дослідженням ринку нерухомості Ernst&Young, обсяги нових пропозицій впали майже по всіх регіонах. Найбільше – на сході та півдні. Зросли тільки у Полтавській, Вінницькі та Чернігівській областях. У Києві падіння на 54%.

За три квартали минулого року почали будувати 68,2 тис. квартир, що втричі менше, ніж за той самий період 2021 р. До того ж станом на березень 2023 р., за оцінками Київської школи економіки, пошкоджено або зруйновано 83,1 млн кв. м житла або 8,2% від загальної площі житлового фонду.

Ці дані наводимо, бо вони важливі для оцінки перспектив. Будівництво нового житла скорочується, а наявне руйнує агресор. Це означає, що формується відкладений попит, який стримує падіння купівельної спроможності та виїзд за кордон біженців.

Експерти констатують, що зараз на ринку нерухомості маємо нечітку цінову динаміку. Вгору ціну штовхають: зростання витрат на будівництво, складна логістика, девальвація гривні, блекаути. Вниз – низький платоспроможний попит. До того ж вартість строката через різну безпекову ситуацію у регіонах.

"У більшості західних і північно-західних регіонів України, а також в областях з великим потоком внутрішньо переміщених осіб (Запорізька, Миколаївська, Дніпропетровська), ціни на квартири усіх класів зростали або залишалися на приблизно минулорічному рівні. На решті території країни житло стало в середньому на 2–10% дешевшим (із найбільшим падінням до 20% у Харківській області). На вторинному ринку ситуація ще більш неоднозначна, адже власники надають перевагу вичікувальній позиції, щоб не втратити можливий дохід від продажу на тлі спаду ринку. Проте у разі реальної зацікавленості власники нерідко йдуть на поступки покупцям, яких зараз і так небагато", - констатують у Ernst&Young.

Розраховуючи строк накопичень на квартиру, братимемо ціни у Києві, суто тому, що традиційно столиця є центром тяжіння. Зараз маємо такі ціни на житлову нерухомість:

• Первинний ринок. Середня вартість квадрату – 46800 грн (станом на 5 травня за даними ЛУН) або 1263 долари. Середня вартість у економ-сегменті – 35400 грн (955 дол.), комфорт – 38500 грн (1039 дол.), бізнес – 68100 грн (1838 дол.), преміум – 119000 грн (3212 дол.). Порівняно із червнем минулого року, вартість за всіма групами у середньому зросла на 8,6%. Порівняно із лютим 2023 р. впала – на 4,3%;
• Вторинний ринок. Середня вартість квадрату (станом на березень за даними address.ua) – 1299 доларів. У однокімнатній квартирі – 1285 дол., у двокімнатній – 1347 дол., у трикімнатній – 1302 дол. Порівняно із березнем минулого року маємо падіння на 7,1%, із лютим – зростання цін за всіма групами на 1,9%.

Скільки часу знадобиться щоб купити квартиру?

Перш ніж порахувати, як довго людина накопичуватиме на квартиру, треба оцінити, якої площі вона має бути. Для розрахунку візьмемо три:

• 18 кв. м (така стартова площа смарт квартир);
• 21 кв. м (така є площа найменших гостинок, малосімейок на вторинному ринку);
• 60 кв. м (це максимальна площа квартири, з якої власник не сплачує податок на нерухомість).

Нагадаємо, що середня зарплата по країні, від якої відштовхуємося, – 15-16 тис. грн (405-432 дол.), у столиці – 19 тис. грн (513 дол.). Уявімо, що вся вона піде тільки на накопичення на квартиру та у інвалюті. Тоді маємо такі строки:

• Найменша квартира на первинці. Виходячи із середніх цін, 18 квадратів на первинці коштуватимуть 842,4 тис. грн (22737 дол.), а у економ-сегменті – 637,2 тис. грн (17199 дол.). Відкладаючи всю середню зарплату із середніми показниками по країні, накопичимо на неї за терміни від 40 місяців (економ-сегмент та зарплата 16 тис. грн) до 56 місяців (середні ціни, зарплата 15 тис. грн). Якщо відкладатимемо середню зарплату столичного рівня: від 34 місяців (ціни економ-сегменту) до 45 місяців (середні ціни);
• Найменша квартира на вторинці. Виходячи із середніх цін на однокімнатні квартири, коштуватиме 26985 доларів або 1 млн грн. Накопичимо на неї за 63-67 місяців, враховуючи середні зарплати по країні, або за 53 місяці, враховуючи середню в Києві;
• Неоподатковуваний максимум нерухомості. 60 квадратів на первинці обійдуться в середньому у 2,808 млн грн (75790 дол.), якщо це економ-сегмент, то у 2,124 млн грн (57329 дол.) На вторинці 60 кв. м в середньому коштуватимуть 77940 доларів (2,888 млн грн). Строк накопичень від 133 місяців (економ-сегмент при зарплаті 16 тис. грн) до 193 місяців (квартира на вторинці при зарплаті 15 тис. грн). Для середніх зарплат у столиці строки від 112 до 152 місяців.

Отже, мінімальний термін, за який можна накопити на квартиру у Києві із середніми зарплатами по країні: 3 роки та 4 місяці. Максимальний – 16 років. За умови столичної зарплати, знадобиться від 2 років та 10 місяців до 12 років та 8 місяців.

Це за умови сталого заробітку у доларах, незмінних цін на нерухомість та дива, завдяки якому людину весь час хтось повністю утримуватиме, чого в реальності не буває.

Що у Європі?

У Києва 32 місце серед 148 європейських міст за співвідношенням цін на житлову нерухомість та доходів. Такий рейтинг дає світовий агрератор даних про вартість життя Numbeo. Індекс рахують на підставі:

• середньої вартості квартири: за квадрат в центрі міста та за його межами;
• чистого наявного доходу родини: середня зарплата після вирахування податків, помножена на коефіцієнт 1,5, бо для одного члена родини рахують 50% зарплати;
• середньої площі квартири: 90 кв. м.

Розрахунок надають у роках: скільки часу знадобиться на придбання житла. Чим менший показник, тим краще, чим вище місце у рейтингу, тим гірше, бо більше часу треба.

Для Києва показник розрахували на рівні 14,85 років (32 місце серед 148 міст Європи), для Одеси – 14,33 (39 місце), для Харкова – 12,4 (58 місце), для Дніпра – 12,3 (60 місце), для Львова – 11,71 роки (68 місце).

Щодо найгірших даних, то у першій десятці три російських міста (москва, пітер, казань), Париж, Лісабон, Белград, Дубровник, Прага та Мілан. У цих містах для придбання квартири знадобиться від 17,5 до 21,6 років.

Що ж до столиць країн-сусідок, то той самий індекс, що й Київ, має Будапешт – 14,8 років. Трохи випереджає Варшава (14,4), більш суттєво Кишинів (11,44) та Бухарест (10,82). Суттєво випереджає столицю України словацька Братислава (17 років).

Найменше, від 4,8 до 6,2 років, треба на придбання житла у таких європейських містах: Ковентрі та Абердін (Велика Британія), Ольборґ (Данія), Роттердам, Гаага та Ейндховен (Нідерланди), Корк (Ірландія), Антверпен (Бельгія), Мальме (Швеція) та Турку (Фінляндія).

Серед європейських столиць найменше часу для придбання квартири знадобиться у Брюсселі (6,7), Рейк’явіку (7,4) та Ризі (8,9).

Нагадаємо, що раніше "Ми - Україна" з’ясовував у експертів, скільки бідних в Україні, в який спосіб можна боротися із бідністю під час війни та як саме це можна зробити.