Існує багато різних чинників, що впливають на ціну квартири. Одні з них лише незначно зменшують або збільшують вартість житла, а інші мають істотний вплив. В інтересах усіх власників нерухомості уважно ці фактори вивчити, щоб знати, на що ви можете розраховувати, якщо зберетеся продати своє майно. Що саме матиме більший вплив на вартість квартири?

Фактор 1. Місцерозташування

Якщо ваша квартира розташована в брудних і галасливих районах міста, то це негативно вплине на її вартість. І навпаки, якщо ви живете в тихому і спокійному районі, навколо будинку зосереджені об'єкти соціальної інфраструктури, то її ціна автоматично зростає.

Що робить квартиру дорожчою?

• Розвинена інфраструктура, близькість до метро, транспортних магістралей, магазинів, садочків, шкіл тощо.
• Вдале розташування будинку. У сучасних великих містах для багатоквартирного будинку найбільш вдалим місцем розташування вважаються спокійні, тихі вулички неподалік від великих автомагістралей. Деяка віддаленість від галасливих транспортних артерій своєрідна «золота середина» для покупців: з одного боку це зручність і комфорт пересування, а з іншого – сприятливе (тихе) місце для проживання.
• Природа. Близькість до «зелених» зон і об'єктів рекреаційного призначення (ліс, парк, озеро тощо)
• Гарні перспективи розвитку району (наприклад, не за горами відкриття станції метро).

Що робить квартиру дешевшою?

• Розташування квартири в районі з поганою екологією, близькість до промислових підприємств.
• Надмірна віддаленість від метро, від великих транспортних магістралей, що створює перешкоди для комфортного переміщення містом.
• Слабо розвинена інфраструктура мікрорайону, відсутність біля будинку магазинів, аптек, шкіл і дитячих садків, гаражів і автостоянок. Засмічена територія, кримінальний район тощо.

Фактор 2. Будинок

фото: https://realexpert.ua

Перше, на що зверне увагу покупець, це будинок, у якому розташована квартира. Якщо будинок аварійний або старий, то вартість житла буде зменшена. Проте якщо ви продаєте квартиру у новобудові, то і її ціна буде, відповідно, вищою. Крім того, істотний вплив матиме стан будинку. Чим чистіший і привабливіший вигляд матиме будівля, то більшу ціну можна призначати за квартиру.

Що робить квартиру дорожчою?

• Знаходження квартири у новобудові.
• Нові комунікації.
• Декілька ліфтів, консьєрж, відеоспостереження будинку і прибудинкової території тощо.
• Затишний двір, гарні під'їзні шляхи.
• Наявність підземного паркінгу, гостьової автостоянки.
• Рівень сервісу і ступінь професійності керуючої компанії.
• Загальна естетична привабливість будинку і квартири, що продається.

Що робить квартиру дешевшою?

• Старий будинок.
• Дерев'яні перекриття в старих будинках.
• Зношені комунікації.
• Брудний під’їзд та сходові клітини.
• Відсутність ліфту.
• Незручні під'їзні шляхи до будинку, «розбиті» дороги.
• Занедбаний двір або взагалі його відсутність.

Фактор 3. Розташування квартири у будинку. Який поверх кращий?

фото: https://realexpert.ua

Поверх також впливає на вартість квартири. Умовний поділ поверхів на: перший, останній і всі інші.

Квартири, розташовані на першому поверсі, можуть бути або значно дорожчі (залежно від можливості перевести приміщення під комерційні цілі), або відсотків на 10 дешевші через:

• Вогкість та холод.
• Близьке розташування сміттєвого бака, парковки та інших «радощів» під вікнами.
• Шум із вулиці та дверей під’їзду, що постійно грюкають.
• Зайвої темряви у кімнатах через дерева.
• Підвищену ймовірність проникнення у квартиру непроханих гостей (злодіїв), через що доводиться ставити броньовані вікна або решітки, що має не дуже естетичний вигляд, та й далеко не кожен готовий жити «за ґратами».

Останній поверх, як правило, дешевший за інші, окрім першого. Коригування може становити до 10% вартості залежно від типу та віку будинку. Жити на останньому поверсі не завжди комфортно, тому що іноді можуть виникати деякі проблеми із дахом та стелями від протікання води, дощу або снігу. Отже, є високі ризики виникнення плісняві у квартирі. Влітку – спекотне й задушливе повітря від розжареного даху, особливо якщо у будинку немає горища. До того ж у старих будинках періодично ламаються ліфти, що також є проблемою, особливо для літніх людей.

Водночас гарний краєвид із вікна й усвідомлення того, що ніхто не буде «ходити по голові», не затоплять сусіди зверху та рідкісний комар долетить до вашого поверху, можуть навпаки схилити покупця зробити вибір на користь останнього поверху.

Решта поверхів у багатоквартирному будинку – в одній ціні. Звісно, винятком є верхні поверхи у нових сучасних будинках, з вікон квартир яких відкриваються приголомшливі краєвиди (так звані видові квартири), ну і звісно, пентхаузи та багаторівневі квартири. Вони, ясна річ, дорожчі. Причому вартість таких квартир може відрізнятися дуже суттєво.

Щодо розташування на поверсі, варто виокремити торцеві та кутові квартири – вони розташовані по краях будинку і їх стіни безпосередньо межують із вулицею. У кутових квартир наявні дві фасадні стіни, а у торцевої три.

Термін «кутова» або «торцева» квартира говорить про те, що вона потребує особливих заходів для забезпечення нормальних умов проживання. Адже оскільки зовнішні стіни таких помешкань межують із вулицею, отже серед «мінусів» можна виділити два основних:

1. Взимку холодно у кімнатах, іноді навіть промерзають стіни, а влітку спекотно (особливо якщо стіни виходять на південний бік).
2. Значна вологість та вогкість, через що на стінах часто утворюється грибок та пліснява.

Через ці найпоширеніші недоліки торцеві та кутові квартири зазвичай дещо дешевші за аналогічне житло в середині будинку.

Що робить квартиру дорожчою?

• Привабливе поверхове положення.
• Невелика кількість квартир на поверсі.
• Гарний вид із вікон.
• Вихід вікон на два боки.

Що робить квартиру дешевшою?

• Перший або останній поверх (у будинках економ-класу та соціальному житлі).
• Кутова або торцева.
• Поганий вид із вікна на глуху стіну, цвинтар або звалище.
• Вихід вікон на проїжджу частину.
• Неприємне сусідство (алкоголіки, «буйні» сусіди або ж громадяни, які страждають синдромом «постійного ремонту»), теж може значно знизити вартість квартири.

Фактор 4. Площа квартири і планування

фото: https://realexpert.ua

Цей фактор також важливий. Як відомо, будівництво не припиняється практично ніколи, і єдине, що відрізняє будинки – планування квартир, розташованих у них. Чим більшою буде загальна площа, тим вищу вартість вона матиме. Цілком очевидно, що під час офіційної оцінки квартир в Україні цей показник є об'єктивним і незаперечним, бо в багатьох випадках ціна призначається за квадратний метр. (За наведеним посиланням можна дізнатись, яким чином проводиться професійна оцінка житла, яку можна замовити для надання нотаріусу або до суду.)

Загальна площа

Відомо, що вартість квартири розраховують виходячи з ціни 1 кв.м загальної площі. Адже під час підбору схожих квартир досить складно вибрати квартири з однаковою площею. Тому вартість 1 метра квадратного напряму и прямо пропорціонально впливає на ціну нерухомості.

Кількість кімнат

Тут важливо пам'ятати, що на ринку нерухомості 1 кв.м. квартири меншого розміру зазвичай коштує дещо дорожче житла більшого розміру. Так, один квадратний метр «однушок» коштуватиме дорожче 2-кімнатних, а ті, своєю чергою, ще дорожче за 3-кімнатні. Тому під час оцінки нерухомості потрібно підбирати аналогічні за площею варіанти з однаковою кількістю кімнат.

Житлова площа

Деякі оцінювачі коригують вартість помешкання з огляду на житлову площу. За принципом чим більше така площа, тим дорожча вартість усієї квартири. Це не завжди правильно, тому що просторі житлові кімнати – це, звісно, чудово, але якщо це відбувається за рахунок інших елементів квартири (коридор, передпокій, санвузол, кухня), то удорожчання в цьому разі невиправдане.

Площа кухні

Теж істотно впливає на вартість нерухомості.

Проте на сьогоднішній день площа житлових кімнат і кухні – це не єдині умови збільшення вартості квартири.

Розміри допоміжних приміщень

Розміри допоміжних приміщень (коридору, передпокою, балконів і лоджії, санвузла, комори та приміщень для вбудованих гардеробів) – вони, можливо, і не сильно вплинуть на ціну, проте можуть бути вирішальним фактором для покупця під час вибору квартири.

Що робить нерухомість дорожчою?

• Покращені планування або перепланування.
• Просторі кімнати, велика кухня.
• Роздільний санвузол або ще краще декілька санвузлів.
• Наявність балконів і лоджій.
• Великі підсобні приміщення.

Що робить квартиру дешевшою?

• Не зовсім вдале планування, наприклад, суміжні кімнати.
• Довгі кімнати, вузькі коридори, тісна кухня та крихітні підсобні приміщення.
• Відсутність балкона.
• Суміжний або маленький санвузол.

Фактор 5. Вид із вікна

Цей показник теж важливий. Як правило, потенційні покупці хочуть жити там, де приємно виглянути у вікно. Отже, якщо вікна вашого помешкання виходять на смітник, то вартість квартири впаде. І навпаки, якщо у ваших вікнах можна спостерігати за життям пташок у найближчому парку, то її ціна зросте.

Фактор 6. Стан квартири

«Люди люблять очима» – цю нехитру приказку знає багато хто. Її можна віднести і до продажу нерухомості, адже перше, що робить потенційний покупець, – оглядає житло і вирішує, подобається йому воно чи ні. Тому, щоб підняти вартість свого майна, необхідно його утримувати в ідеальному порядку, ніяких штукатурок, що обсипалися, іржавих труб і обірваних шпалер бути не повинно.

Як зробити, та для яких цілей може бути корисне професійне визначення ціни на ваше житло? Додаткову корисну інформацію ви знайдете в цьому матеріалі.