Чи задумувались ви, як змінився ринок нерухомості в Україні з моменту повномасштабного вторгнення? 2025 рік можна сміливо назвати роком трансформації та адаптації. Наш ринок нерухомості нагадує фенікса, що відроджується з попелу — повільно, але впевнено відновлюючись після серйозних випробувань.

Ринок нерухомості України у 2025 році формується під впливом декількох критичних факторів: війна та безпекова ситуація, поступове відновлення економіки, масштабні проєкти з відбудови та демографічні зміни, спричинені внутрішньою міграцією населення. Західні та центральні регіони прийняли значну кількість внутрішньо переміщених осіб, що створило додатковий тиск на ринок нерухомості в цих регіонах.

Загальна динаміка ринку

Порівняно з першими роками війни, ринок нерухомості у 2025 році демонструє ознаки відновлення та стабілізації. Якщо говорити образно, ми вже вийшли з глибокої кризи і зараз перебуваємо на етапі реабілітації.

Ринок поступово оживає, хоча обсяги угод все ще не досягли довоєнного рівня. Найбільш помітне зростання активності спостерігається у західних та центральних регіонах України. Кількість угод купівлі-продажу зростає як на первинному, так і на вторинному ринках.

Варто відзначити, що суттєву роль у відновленні ринку відіграють інвестиційні угоди. У нестабільних економічних умовах нерухомість знову стає одним із найнадійніших способів збереження коштів. Провідні агенції нерухомості, такі як https://thecapital.com.ua/, відзначають зростання частки інвестиційних покупок у загальному обсязі угод, особливо у великих містах.

Цінова ситуація

Ціни на нерухомість у 2025 році диференційовані залежно від сегменту та регіону:

Елітний сегмент демонструє найбільшу стійкість. Ціни на преміум-нерухомість у безпечних регіонах стабільно зростають, особливо на об'єкти з посиленими системами безпеки та автономного енергозабезпечення.

Комфорт-клас поступово відновлює позиції. Найбільшим попитом користуються об'єкти з оптимальним співвідношенням ціни та якості в безпечних районах.

Економ-сегмент залишається найбільш чутливим до економічних факторів. Ціни на бюджетне житло демонструють помірну динаміку, а в деяких регіонах навіть стагнацію.

У 2025 році ціни на нерухомість у більшості регіонів ще не досягли довоєнного рівня в доларовому еквіваленті. Відновлення цін відбувається нерівномірно, найшвидше у західних регіонах та Києві.

Попит і поведінка покупців

Війна кардинально змінила поведінку покупців та їхні пріоритети при виборі житла.

Основні категорії покупців:

• Внутрішні мігранти з небезпечних регіонів;
• Інвестори, які захищають капітал від інфляції;
• Молоді сім'ї в безпечних регіонах;
• Військовослужбовці та ветерани, що користуються державними програмами підтримки.

Найпопулярніші формати житла:

• Компактні 1-2 кімнатні квартири з функціональним плануванням;
• Приватні будинки в передмістях великих міст;
• Квартири в невеликих житлових комплексах з посиленими системами безпеки;
• Енергоефективне житло з автономними системами.

Ключові критерії вибору житла:

• Безпека (укриття, посилені конструкції, запасні виходи);
• Енергонезалежність (автономні системи, альтернативні джерела енергії);
• Інфраструктура в житловому комплексі;
• Транспортна доступність;
• Якість будівництва та надійність забудовника.

Найактивніші регіони

Географія ринку нерухомості України в 2025 році суттєво відрізняється від довоєнної.

Київ поступово відновлює статус лідера ринку нерухомості. Особливості столичного ринку: зміщення попиту до правобережних районів, популярність малоповерхових комплексів, активне відновлення передмість (Ірпінь, Буча, Вишневе) та зростання інвестиційного попиту.

Західноукраїнські міста (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород) стали новими центрами активності. Львів переживає будівельний бум в сегменті комфорт-класу, Івано-Франківськ демонструє високі темпи зростання цін, а Ужгород приваблює близькістю до кордону з ЄС.

Східні та південні регіони демонструють перші ознаки відновлення ринку нерухомості, хоча процес відбувається нерівномірно. В Одесі, Дніпрі, Запоріжжі ринок поступово оживає, а в деокупованих містах (Херсон, Харків) починаються проєкти з реконструкції.

Первинний і вторинний ринки

На первинному ринку в 2025 році домінують:

• Малоповерхові житлові комплекси з посиленими системами безпеки;
• Котеджні містечка та таунхаси в приміській зоні;
• Багатофункціональні комплекси;
• Енергоефективні будинки з альтернативними джерелами енергії.

Війна кардинально змінила вимоги до новобудов. Стандартом стали укриття, автономні системи життєзабезпечення, функціональні планування та інфраструктура в межах комплексу.

Вторинний ринок демонструє стабільність та стійкість до кризових явищ. Особливістю 2025 року є збільшення пропозиції від власників, які переїхали в інші регіони чи країни.

Вторинний ринок активно конкурує з первинним, пропонуючи покупцям миттєве заселення, відсутність ризиків недобудови, сформовану інфраструктуру та можливість оцінити реальну якість будівництва.

Ключові тренди 2025 року

• Автономія житла. Один із найважливіших трендів — прагнення до автономності житла. Цінуються: енергоефективність, альтернативні джерела енергії, автономне опалення та незалежне водопостачання. Такі об'єкти продаються швидше та дорожче.
• Безпека як пріоритет. Безпека залишається ключовим фактором при виборі житла. Поняття "безпечне житло" включає укриття, посилені конструкції, системи оповіщення, запасні виходи та комплексні системи безпеки території.
• Smart-житло. Розумні технології орієнтовані не лише на комфорт, але й на безпеку та енергоефективність: розумне енергоспоживання, дистанційне управління, інтегровані системи безпеки та автоматизація побутових процесів.
• Популярність передмість. Приміські території та малі міста-супутники зростають у популярності завдяки нижчим цінам, більшій безпеці, екологічності, можливості мати власний будинок та розвитку віддаленої роботи.

Прогнози та поради для інвесторів

Цінова динаміка до 2027 року

Ринок нерухомості України продовжить поступове відновлення. Найбільший потенціал зростання матимуть об'єкти з високим рівнем енергоефективності та безпеки, а також нерухомість у перспективних локаціях.

Перспективні міста для інвестицій

1. Київ — особливо західні райони та передмістя
2. Львів — стабільне зростання, привабливість для мігрантів і туристів
3. Івано-Франківськ — високі темпи зростання цін, висока якість життя
4. Вінниця — розвинена інфраструктура, відносно доступні ціни
5. Ужгород — привабливий завдяки близькості до ЄС

Найбільш ліквідні формати житла

• Компактні 1-2 кімнатні квартири в новобудовах
• Енергоефективні будинки з автономними системами
• Невеликі приватні будинки в передмістях
• Комерційні приміщення формату стріт-рітейл у житлових районах

Як мінімізувати ризики

• Юридично: ретельна перевірка документів, дозвільної документації, прозорі схеми розрахунків.
• Забудовник: перевірка історії, портфоліо, фінансової стабільності, вибір проєктів з високим ступенем готовності.
• Локація: оцінка безпеки, транспортної доступності, інфраструктури, потенціалу зростання вартості.

Висновки

2025 рік — точка перезапуску для ринку нерухомості України. Ринок адаптувався до нових реалій, сформував нові стандарти якості та безпеки, змінив географію попиту та трансформував вимоги покупців.

Можливості: інвестування в перспективні локації, участь у відбудові, розвиток нових форматів житла, енергоефективні рішення.
Загрози: нестабільна безпека, економічні коливання, законодавчі зміни, дефіцит матеріалів та кадрів.

Незважаючи на складнощі, український ринок нерухомості демонструє значний довгостроковий потенціал завдяки масштабній відбудові, демографічним змінам, європейській інтеграції та технологічним інноваціям.

Інвестування в якісну нерухомість у перспективних локаціях сьогодні забезпечить значну віддачу в майбутньому. Український ринок нерухомості демонструє стійкість і здатність до відновлення навіть у найскладніші часи.