Зміни в програмі єОселя: хто та на яких умовах зможе оформити пільгову іпотеку

Два роки тому, у жовтні 2022 року, почала діяти програма доступного іпотечного кредитування єОселя. З того часу умови змінювалися вісім разів та найбільше – у 2024 р. Які під кінець року вимоги єОселя та яких змін чекати в подальшому, розповідає "Ми – Україна".

Хто може оформити житло по єОселя: категорії, ставки і що змінилося

За загальними умовами є два різновиди іпотечної ставки єОселя– 3% та 7%.

Загальні вимоги до потенційних позичальників:

Кандидат має бути громадянином України та не перебувати у санкційних списках.
Вік має бути від 18 до 70 років. Проте 70 років людині має бути на момент повного погашення кредиту. Тому у пенсіонерів немає шансів на пільгову іпотеку, хіба що вони мають право вийти на пенсію раніше, бо мають на це право, наприклад, правоохоронці, але продовжують працювати.
Претендент та його поручителі, якщо вони є членами сім'ї, мають бути платоспроможними, їхнього доходу має вистачати на виконання умов кредиту. Тобто має бути офіційне працевлаштування із стабільним доходом.
Сім'я не має власного житла або житло є, проте площа менша 52,5 кв. м, плюс 21 кв. м на кожного члена сім'ї. З 19 вересня цього року додалася вимога, щоб протягом 12 останніх місяців таке житло не відчужували – не продавали чи не дарували. Житло в районі бойових дій та на тимчасово окупованій території не рахується.
Не було виплат грошової компенсації для отримання житла від держави чи з місцевих бюджетів чи 15 млн грн одноразової грошової допомоги в разі загибелі військового.
Немає чи не було оформлено кредит за програмою єОселя, договори за програмою здешевлення іпотечних кредитів, молодіжного кредитування, забезпечення житлом від Укрфінжитла, за порядками кредитування житла військовим, забезпечення поліцейських чи співробітників ДБР житлом у лізинг та інших пільгових кредитних програм. Житло у зоні бойових дій чи на ТОТ за такими програмами не рахується – цю умову додали у вересні.

Річні відсотки за кредитом залежать від категорії потенційного позичальник.

До 3%. До цього рівня держава компенсує відсоткову ставку для таких категорій:

медики державних та комунальних закладів;
педагоги та науковці комунальних та державних закладів освіти і науки;
військовослужбовці за контрактом, поліцейські, прокурори спецпрокуратур, склад ДСНС та ДБР, співробітники Служби судової охорони, детективи та керівництво НАБУ та БЕБ, плюс члени їхніх сімей.

З 19 вересня додалися нові умови: з 11-го року дії договору ставку компенсуватимуть до 6% річних.

7%. До такого рівня держава компенсує ставку таким категоріям:

ветерани та члени їхніх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім'ї загиблих чи померлих ветеранів, члени сімей загиблих Захисників і Захисниць;
внутрішньо переміщені особи;
інші громадяни, які не мають житла або мають житло площею менше 52,5 кв. м, плюс 21 кв.м. на кожного члена сім'ї. Житло в зоні бойових дій чи на ТОТ не рахується, а з 19 вересня не рахується й знищене або пошкоджене, яке є у власності чи співвласності;
члени сім'ї ВПО першого ступеня споріднення, якщо беруть кредит на житло для ВПО. Наприклад, батьки беруть кредит на користь дитини зі статусом ВПО чи навпаки. Але цій категорії пільгову іпотеку надаватимуть з 18 грудня цього року.

З 19 вересня держава додала вимогу, що з 11 року дії договору компенсуватиме ставку вже до 10%.

Нагадаємо, що від початку строк дії іпотечного договору єОселя обмежений 20 роками. Погасити можна до завершення строк дії договору, але про це та про умови дострокової оплати має бути відповідний пункт в документі.

Вимоги до житла: що змінилося та зміниться?

Незмінними є вимоги не кредитувати житло у зоні бойових дій та на ТОТ. Також кредит не надають на житло у гуртожитку чи іншому тимчасовому житлі, на садовий або дачний будинок, на житловий будинок без відповідного землевідведення (під житлову чи громадську забудову). З 19 вересня ще й на будинок чи квартиру у будинку, що належить до пам'яток архітектури.

Держава надає кредит на житло площею не більше 52,5 кв. м, плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї. Квадратуру понад ці ліміти, якщо кредит на житло більшої площі, позичальник покриває за власний рахунок – на загальних умовах кредитування. Проте це далеко не усі вимоги, які висувають.

Вартість житла. Вона не має перевищувати середню, затверджену Кабміном, помножену на коефіцієнт 2 для міст населенням понад 300 тис., та на коефіцієнт 1,75 для інших населених пунктів. Чинні показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами (1 кв. м) – в наказі №764.

Наприклад, сім' з двох осіб претендує на іпотеку в Київські області у маленькому містечку. Знайшла відповідну квартиру площею 73 кв. м, тобто вписуються у ліміти. Максимальна вартість у такому випадку – 2,8 млн грн або $67,9 тис. Якщо вартість житла вища за цей ліміт, її треба доплачувати за рахунок першого внеску.

Мінімальний перший внесок. Донедавна вимоги були загальними – мінімум 20% вартості. З 19 вересня в якості першого внеску можна використовувати житловий сертифікат єВідновлення. Але тепер у Кабміні нагадали, що й для молоді віднедавна умови змінилися. Позичальники у віці до 25 років включно мають сплатити від 10% вартості. Старші, як і раніше, від 20%.

Вік житла. 4 листопада набрала чинності постанова №1136, яка змінила умови щодо віку житла в іпотеці.

До змін предметом іпотеки не могли бути квартири і будинки віком старше 10 років, якщо вони розташовані в Києві та обласних центрах. Для внутрішньо переміщених осіб предметом іпотеки не могло бути житло віком старше 3 років.

Після змін умови до житла інші. Придбати житло в іпотеку за програмою єОселя можуть:

якщо воно віком до 10 років: ВПО, члени їхніх родин (з 18 грудня, коли почне діяти умова про надання їм кредитів єОселя) в усіх регіонах, військові, правоохоронці, медики, педагоги, науковці, ветерани та члени їхніх сімей – у Чернігівські, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській областях;
якщо воно віком до 3 років: військові, правоохоронці, медики, педагоги, науковці, ветерани та члени їхніх сімей в решті областей та у Києві, громадяни, які не мають у власності житла мінімальної площі.

Покроковка заявки на іпотеку єОселя

Спрощений алгоритм отримання кредиту складається з п'яти кроків:

Подання заявки через "Дію"
Отримання пропозиції від уповноважених банків
Вибір житла
Надання банку пакету документів
Укладання договору із банком

В реальності майже на усіх етапах є складнощі. З досвіду заявників, у банку можуть загубити заявку чи проігнорувати. Якщо ж надають згоду, тоді потрібно зібрати чималий пакет документів.

Є базові, про особу: паспорт, із довідкою з демреєстру чи про реєстрацію місця проживання на додачу до ID, податковий код, довідка переселенця, свідоцтва про шлюб та народження дітей. Для військових потрібна копія контракту.

Необхідні документи про доходи: довідка для найманих працівників, декларація – для ФОП.

Документи щодо нерухомості:

про право власності;
технічний паспорт;
виписка з Держреєстру речових прав на нерухомість про реєстрацію права власності;
якщо житло на вторинці, також знадобляться: довідка про місце реєстрації дітей власника до 18 років, згода на продаж чоловіка або дружини, якщо продається житло, придбане у шлюбі, свідоцтво про шлюб, документ про зареєстрованих у житлі осіб, виписка про відсутність заборгованості за комуналку.

Продавець також має подавати паспорт, податковий код, довідку переселенця, якщо він ВПО. Якщо покупець оформлює іпотеку на нове житло, то саме він подаватиме копії документу про право власності на нерухомість та техпаспорт. Документи, зокрема про доходи, мають подавати й поручителі.

Навіть базовий пакет документів великий, це вже складно. Але треба ще й знайти житло яка за ціною, віком і площею відповідає умовам, а якщо на вторинці, якось вмовити власника. Зв'язуватися вони не дуже хочуть, хоча саме вторинка – це 70% виданих кредитів за програмою.

До того ж банк може не погодити обраний варіант. Тоді доведеться шукати знову.

Вимоги до оформлення в іпотеку нового житла дещо варіюються. Якщо купувати вже у зведеному будинку, який здано в експлуатацію, то принцип той самий, що й для вторинки – від власників, якими є ЖК.

Є можливість купувати квартири на етапі будівництва, тобто майнові права на них. Але це можна робити тільки, якщо банк-партнер акредитував забудовника. Наразі по країні акредитовано 87 забудовників, які зводять 188 будинків. Їх можна знайти на мапі за посиланням.

Фінансові нюанси:

банк може погодити кредит на меншу суму, ніж вартість об'єкта, яку знайде кандидат на кредит;
до витрат на перший внесок требо додати ще десь 10% цієї суми, бо сплатити треба буде комісію, за оцінку нерухомості, послуги нотаріуса та страхування. Потрібно орієнтуватися ще й на сплату послуг рієлтора, якщо він буде опікуватися деталями процесу та організаційними складовими. Проте угода не передбачає обов'язкове залучення рієлтора;
для власника житла, якщо це вторинка, розрахунок виключно безготівковий та додається курсова різниця: зазвичай вартість номінується у доларах, тоді як іпотека тільки у гривні.

Калькулятори єОселя та поради

Пільгову іпотеку надають уповноважені банки та за посиланнями нижче можна знайти калькулятори розрахунку вартості:

Поради для кандидатів перед поданням заявки:

закрити всі кредитні ліміти, бо банк оцінює кредитний рейтинг;
взяти довідку про доходи. Близько 40% від доходів має спрямовуватися на обслуговування кредитів. Якщо сплата з'їдатиме відчутно більшу частку, банк може відмовити;
зайти у кілька банків-учасників з-поміж семи уповноважених, та проконсультуватися, щоб оцінити свої шанси;
співставити витрати на обслуговування хоча б за орієнтовними розрахунками, із офіційними доходами;
оцінити ринок нерухомості та актуальні пропозиції об'єктів, які відповідають вимогам.

Заявки у "Дії" варто подавати у кілька банків та порівняти запропоновані ними умови, перш ніж обрати фінустанову.

Які зміни можуть бути у єОселя?

З 18 грудня має відкритися можливість для кредитування членів сім'ї ВПО. З 4 листопада також пом'якшили вимоги щодо віку житла, яку за програмою можуть взяти ВПО. Це зробили тому, що їхня частка позичальників чи не найменша. Але ще меншу кількість кредитів єОселя оформили ветерани і щодо них теж є наміри.

"Наразі для ветеранів діє відсоткова ставка 7%, тоді як для чинних військовослужбовців – лише 3%. Ветеранська спільнота має всі підстави вимагати рівних умов із військовослужбовцями, зокрема, мати пільгову ставку по іпотечному кредитуванню 3%. Нещодавно ми мали розмову з пані Іриною Верещук, і вона була щиро здивована цією ситуацією. Вважаю дане питання важливим. Ми підіймали його ще тоді, коли Міністерство у справах ветеранів очолювала Юлія Лапутіна. Сподіваюсь, нова міністерка приділить цьому увагу, а уряд почує наші аргументи і внесе відповідні корективи та зміни у єОселю", - каже народна депутатка, голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, очільниця політпартії "Слуга народу" Олена Шуляк.

Загалом за час існування програми видали 14055 кредитів на суму 22,7 млрд грн. Більшість – у Києві та Київській області. Найчастіше кредити видають "Ощад", "Приват" та "Укргаз". Найбільше отримувачів – серед військових та силовиків, а найменше – серед ВПО, ветеранів та науковців.

За неповний 2024 рік видали понад половину від усіх оформлених пільгових кредитів з часу початку програми – 7,7 тис. на 13,2 млрд грн. Раніше в планах Мінекономіки було видати у 2024 році 12 тис. кредитів, а у 2025 році – 23 тис. на загальну суму 56,6 млрд. Але виглядає так, що і цьогорічні наміри не виконають, а наступного року видаватимуть навіть менше. Поки у бюджет-2025 на єОселю закладають лише 9,5 млрд грн.

Оскільки нові кредити єОселі обраховується тисячами на рік, це наче й небагато. Проте голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер каже, що доля єОселя на іпотечному ринку становить близько 98%. Дійсно, за статистикою НБУ з січня по вересень українські сім'ї оформили 9,5 тис. іпотек і левова частка – саме єОселя. Для країни із населенням 30 млн (на підконтрольних територіях), це дуже мало. Тож, якщо не єОселя, то альтернатив немає, бо решту іпотечного ринку вже давно можна вважати мертвим.

Нагадаємо, що раніше "Ми – Україна" розповідав, як і коли у 2025 році мають сплачувати податки і звітувати ФОПи та фізичні особи.