Які умови сплати податку на нерухомість для фізичних осіб у 2025 році? Розбирався "Ми – Україна".

Які ставки податку на нерухомість у 2025 році?

Ставка податку на нерухомість – це відсоток від мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного року за кожен метр квадратний загальної площі понад ліміти. У Податковому кодексу визначили максимальну ставку – 1,5% від мінімалки за квадратний метр.

У 2025 році, оскільки сплата буде за 2024 рік, розрахунок йде від мінімальної зарплати в розмірі 7100 грн. Тож за квадратний метр понад ліміти максимальна ставка податку на нерухомість цьогоріч – 106,5 грн.

Проте податок на нерухомість, частина майнового податку, є місцевим, та місцеві органи влади наділені повноваженнями регулювати ставку, аби вона тільки не перевищувала закріплений законодавством максимальний рівень, та пільги.

Розміри ставок місцевих податків, разом із податком на нерухомість, є на сайті Державної податкової служби. Треба обрати область, зведену інформацію про податки-2025, територіальну громаду та знайти податок на нерухомість для фізичних осіб у таблиці у заархівованому файлі.

Хто і як нараховує податок на нерухомість?

На відміну від юридичних осіб, фізичні особи самі не розраховують свої зобов'язання та окремо про них не звітують. Сплачують податок на нерухомість вони на підставі повідомлення-рішення від податкової. Орієнтовний розмір можна визначити за допомогою калькулятора ДПС.

Про нарахований податок можна дізнатися в електронному кабінеті платника податків у розділі "ЕК для громадян" та у графі "Повідомлення про обов'язок сплатити суму грошового зобов'язання".

Повідомлення-рішення розсилають за податковими адресами до 1 липня. Податкова адреса – це та, за якою платника взято на облік. Якщо вона змінилася, людина про це податкову не повідомила та лист не отримала, від сплати податку це не звільняє.

Якщо платника за адресою з якоїсь причини немає або він відмовляється отримувати лист, повідомлення-рішення вважають врученим з того дня, коли поштова служба проставить штамп про неможливість вручення.

Які строки сплати податку на нерухомість?

Строк сплати податку – 60 днів від вручення повідомлення, а якщо людина не отримала, то після проставлення штампу. В разі несплати застосовують штрафи (ст. 124 ПКУ):

• 5% від нарахованої суми – в разі затримки до 30 днів;
• 10% від нарахованої суми – в разі затримки понад 30 днів.

Плюс пеня за кожен день прострочки (ст. 129 ПКУ) в розрахунку 120% річних ставки НБУ. Пеню застосовують з урахуванням і заборгованого податку, і штрафів.

В тому випадку, якщо повідомлення-рішення про сплату податку не було, хоча й за обсягами нерухомості у власності податок треба сплатити, від відповідальності звільняють. Тобто від сплати штрафів та пені, проте не від обов'язку сплатити податок.

Нараховують податок, відштовуючись від даних у реєстрі прав на нерухоме майно, який ведеться з 2012 року. Щодо старої нерухомості він доповнюється даними за заявочним принципом. Тож якщо операцій із нею не було, податкова її може не побачити, навіть якщо податок і потрібно сплачувати. Проте якщо побачить, то нарахувати можуть за три попередні роки.

Яке житло оподатковується?

Податок наразовують за кожен квадратний метр загальної площі понад такі лімітиких лімітів:

• 60 кв. м загальної площі однієї чи кількох квартир;
• 120 кв. м загальної площі будинку чи будинків;
• 180 кв. м загальної площі різних об'єктів квартири (квартир) та будинку (будинків).

Такі ліміти щодо площі – загальна пільга зі сплати податку на нерухомість. Проте для фізосіб вона не діє у двох випадках:

• якщо житло використовують для отримання прибутку: здачі в оренду, лізинг, позику чи для підприємницької діяльності;
• якщо житло уп'ятеро перевищує ліміти, тобто понад 300 кв. м квартира і 600 кв. м. будинок.

Якщо у власності є житловий об'єкт (об'єкти), у тому числі частки, які перевищують 300 кв. м (квартира) та /або 500 кв. м. (будинок), суму податку збільшують ще на 25 000 грн.

Хто сплачує податок на нерухомість?

Платником податку є власник нерухомості. Якщо їх кілька, нарахування і сплата залежить від виділення часток.

В разі визначення права власності на конкретну частку житла – виділення в натурі, в реєстрі частки мають відображатися як різні об'єкти з різними власниками. Ліміти щодо квадратури житла будуть застосовуватися до кожного об'єкта – виділеної частки і платником податку є кожен власник такої частки.

Якщо ж об'єкт в спільній сумісній власності без виділення в натурі – це один об'єкт і до нього загалом діють ліміти щодо площі. Платником буде один з власників, визначений за згодою або через суд.

За неповнолітніх власників податок сплачуються їхні законні представники.

Якщо протягом року змінився власник, то попередній має сплачувати податок з січня до першого числа місяця, в якому відбувся продаж. Відповідно новий власник сплачуватиме з першого числа місяця, в якому придбав нерухомість.

Хто не сплачує податок на нерухомість?

Є загальні підстави звільнення від сплати податку та не оподатковуються такі об'єкти нерухомості:

• ті, що у власності органів держвлади, органів місцевого самоврядування та неприбуткових організацій, які утримуються за рахунок бюджету, громадських організацій осіб з інвалідністю, релігійних організацій;
• розташовані у зоні відчуження чи обов'язкового відселення;
• є будівлями дитячих будинків сімейного типу та навчальних закладів дошкільних та загальноосвітніх;
• є житлом у власності багатодітних та прийомних сімей, де п’ять та більше дітей;
• гуртожитки та промислові будівлі;
• цільові будівлі та споруди сільгоспвиробників;
• нежитлові, що використовуються малим та середнім бізнесом, які працюють у МАФах та на ринках;
• у власності дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі матері. Не більше одного об’єкту на дитину;
• непридатні, в тому числі через аварійний стан, для проживання житлові об’єкти. Про це має бути відповідне рішення місцевої ради. Також враховуються дані Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією.

Плюс податок не мають нараховувати на незавершені об'єкти будівництва. Обов'язок виникає після реєстрації права власності.

Також є пільги, запроваджені під час війни. Податок не нараховується та не сплачується за об'єкти:

• розташовані на території активних бойових дій та на ТОТ. Перелік – в наказі Мінреінтеграції №309. Не нараховують та не сплачують саме за той час, який вказано у переліку: з першого дня місяця, в якому настала дата виникнення можливості бойових дій, до останнього дня місяця, в якому настала дата припинення можливості бойових дій;
• знищені внаслідок бойових дій, терактів, диверсії через російську агресію. Дані про це мають бути в реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• пошкоджені внаслідок агресії. Дані про пошкоджене житло має бути в реєстрі. Податок нараховуватимуть знову з місяця наступного після того, як в реєстрі будуть дані про завершення капітального ремонту, реконструкції, реставрації та визнання їх придатними для проживання.

Місцеві адміністрації можуть встановлювати пільги або звільняти від сплати податку, якщо житло пошкоджено незначно.

Як оскаржити повідомлення-рішення про податок на нерухомість?

Помилки із нарахуванням податку власникам-фізичним особам трапляються. Можуть нарахувати за нерухомість, яка пошкоджена чи знищена, вже продана, належить лише в частці і так далі.

На старті можна письмово звернутися у податкову за своєю адресою по звірку даних. Тобто маючи оригінали підтвердних документів, платник податку просить їх звірити з інформацією, до якої податкова має доступ. В разі помилки, яку визнає податкова, буде нове повідомлення-рішення, а попереднє тоді вважається скасованим.

Також Податковий кодекс (ст. 56) передбачає два варіанти оскарження повідомлень-рішень:

• в адміністративному порядку;
• в судовому порядку.

Адміністративний – це досудовий, через звернення до податкової служби вищого рівня. Строк подання скарги – протягом 10 днів з дня отримання повідомлення рішення. Форма подання – письмова або електронна. Вказують, що за потреби, скарга подається із засвідченими копіями документів, які підтверджують неправоту податківців.

Якщо протягом десяти днів не виходить оскаржити з поважних причин, протягом шести місяців можна подати клопотання про поновлення пропущеного строку. Треба надати документи, які підтверджують, що причина була поважна.

Строк розгляду скарги та прийняття вмотивованого рішення – 20 днів з можливістю продовжити його до 60 днів.

На час розгляду скарги, яку подано із дотриманням строків, повинні зупинити виконання зобов'язань за повідомленням-рішенням.

Судове оскарження може бути як після адміністративного, так і замість нього. Строк судового оскарження податкового повідомлення-рішення – 1095 днів (три роки) після його отримання.

Податки та збори в разі продажу нерухомості: навантаження зросло – що треба знати?

В разі угоди про купівлю-продаж нерухомості, стягують:

• внесок до Пенсійного фонду;
• держмито за посвідчення договору;
• військовий збір;
• податок на доходи фізичних осіб;
• вартість нотаріальних послуг.

Окрім вартості нотаріальних послуг, яка визначається нотаріусом, решта прив'язані до вартості нерухомості, яка вказана у договорі.

Формально, ПДФО та військовий збір має сплачувати продавець, пенсійний збір – покупець, а сплата мита, як і послуг нотаріуса, погоджується між покупцем і продавцем. Але часто усі зобов'язання на плечах покупця.

Державне мито. Ставка 1%. Звільнені від сплати:

• постраждалі чорнобильці 1 і 2 категорій;
• постраждалі чорнобильці 3 та 4 категорії, за умови певного строку проживання чи роботи в зоні відчуження та відселення;
• особи з інвалідністю Другої світової та сім'ї партизанів, які загинули чи зникли безвісти;
• особи з інвалідністю І та ІІ групи.

Пенсійний внесок. Ставка 1%, сплачує покупець. Зазвичай без сплати внеску у ПФУ угоду відмовляються укладати, хоча пільги є та його не сплачують:

• в разі придбання житла вперше;
• в разі перебування на квартирному обліку.

Військовий збір та ПДФО. Вони йдуть у тандемі й там, де є обов'язок сплати податку на доходи, там і військовий збір. При угодах з купівлі-продажу ставки такі:

• 0% ПДФО та ВЗ. Об'єкт у власності понад три роки (крім успадкованого), перший продаж протягом року;
• 5% ПДФО та 5% ВЗ. Другий продаж протягом року або продається третій об'єкт успадкованого майна;
• 18% ПДФО та 5% ВЗ. Продавець-іноземець або третій продаж протягом року.

З 1 грудня 2024 року з 1,5% до 5% збільшилася ставка військового збору. Раніше загальна сума платежів в разі ПДФО 18% (не рахуючи плати нотаріусу) становила 21,5%. Тепер становить 25%, тож навантаження зросло на 16%. В разі ПДФО на рівні 5% навантаження було 8,5%, а тепер стало 12,5%, тож зросло на 47%.

Нагадаємо, що раніше "Ми – Україна" розповідав про подання декларацій українцями у 2025 році.