П'ять років тому, 31 березня 2020 року, Верховна Рада скасувала мораторій на продаж сільськогосподарської землі. Якими зараз є умови та ризики ринку? Розбирався "Ми – Україна".

Як зняли мораторій на продаж землі та які умови ринку?

Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення запровадили в Україні у 2002 р. Він був тимчасовим заходом, до наведення ладу на ринку та запровадження законодавства про її обіг. Заборона містилися у прикінцевих та перехідних положенням Земельного кодексу та після перших п'яти років щорічно в Раді його продовжували.

П'ятий президент України Петро Порошенко виступав за відкриття ринку, казав, що без зняття мораторію економіка України не зможе зробити стрибок уперед, проте це не мало підтримки в тодішньому складі парламенту.

Після обрання президентом, Володимир Зеленський заявив, що ринок буде запущено. Зняття мораторію було однієї з умов МВФ. У вересні 2019 року уряд подав законопроєкт 2178 про скасування заборони на продаж. На додачу до нього було подано десять альтернативних.

Наприкінці листопада перше читання пройшов проєкт 2178-10 групи народних депутатів. Це супроводжувалося акціями протесту проти зняття мораторію з бійками, розібранням бруківки та спробами поставити палатки.

Проте на початку 2020 року світ почав боротьбу з пандемією коронавірусу, 12 березня 2020 року в Україні було встановлено карантин та друге читання закону про ринок землі проходив вже в умовах карантинних обмежень.

До проєкту про зняття мораторію, хоч він і невеликий за обсягом, подали понад чотири тисячі поправок. Голосів монопартійної більшості для ухвалення не вистачало і пройшов він зрештою за підтримки 206 голосів фракції "Слуга народу", 23 голосів "Європейської солідарності", 13 голосів "Голосу", 12 голосі "Довіри" та 5 голосів позафракційних депутатів.

Ринок землі відкрили на таких умовах:

• мораторій було знято, тобто закон набрав чинності, 1 липня 2021 року;
• до 1 січня 2024 року було заборонено відчуження приватної сільгоспземлі на користь юросіб, крім переходу банкам заставної землі, а для фізичних осіб діяло обмеження – до 100 га в одних руках;
• загальна площа ділянок землі сільгосппризначення не може перевищувати 10 тис. га у власності фізосіб та юросіб (крім банків);
• до 2030 року ціна землі не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку. Розрахунки за неї лише безготівкові;
• переважне право на придбання землі у того, хто її орендує;
• тільки на всеукраїнському референдумі громадяни можуть дати право іноземцям купувати землю сільгосппризначення. Проте у будь-якому випадку, навіть в разі схвалення на референдумі, не можна буде продавати землю: юрособам, в яких учасниками чи власниками є іноземці, якщо земля ближче 50 км до держкордону; юрособам, учасниками чи власниками яких є громадяни держави-агресора, іноземні держави, підсанкційні особи; юрособам, власники яких зареєстровані в офшорах, в державах зі списку FATF чи власників яких не можна встановити.

Які показники ринку землі в Україні?

За даними аналітичного огляду земельного ринку від Київської школи економіки (останній огляд – листопад 2024 р.):

• в державному земельному кадастрі зареєстровано 77,2% сільгоспземель – 33 млн га;
• середній розмір ділянки угоди купівлі-продажу – в 2,24 га;
• ринкові ціни на землю можуть бути суттєво вищими за офіційні дані, які вказані у зареєстрованих угодах купівлі-продажу, більшість угод укладається за ціною, яка не відрізняється більше ніж на 2% від мінімальної, дозволеної законом ціни – нормативної грошової оцінки землі;
• договори купівлі продажу є третіми за популярністю з-поміж правочинів щодо сільгоспземлі. На першому місці – успадкування, на другому – оренда;
• жовтень є місяцем найбільших податкових надходжень від сільгоспземлі до бюджетів громад. Минулого жовтня найбільше коштів забезпечили мінімальне податкове зобов'язання та орендна плата з юридичних осіб;
• найвища частка земель в обігу – 3,5%, у Полтавській області. Частка земель в обігу, яка перевищує 2,5% та відповідає показникам розвинутих ринків також у Хмельницькій, Дніпропетровській, Харківській та Кіровоградській областях.

Ціни. Продаж сільгоспземлі стартував 1 липня 2021 року, за неповних сім місяців до повномасштабного вторгнення. Перший місяць важко назвати показовим – одразу після відкриття, за даними Держслужби з питань геодезії, картографії та кадастру, середня вартість одного гектара була майже 88 тис. грн, проте вона швидко впала до рівнів менше 40 тис. грн. У березні та квітні 2022 року угод не було, а з травня 2022 року, коли середня ціна гектара була 38 тис. грн, ціна з періодичною корекцією йде вгору.

Станом на березень середня ціна 1 га – 52 226 грн, за даними Держгеокадастру, та 52 582 грн за даними Опендатабот. Середня вартість гектара за увесь час функціонування ринку – близько 37 000 грн.

Обсяг продажів. Перед відкриттям ринку під мораторієм було 17,5 млн га землі. Після відкриття відбулися угоди щодо 3,4% ділянок – 198 337 ділянок загальною площею 604 тис. га.

"Попри відкриття ринку землі, за 3,5 роки лише невеликий відсоток громадян скористалися правом відчужити свої земельні наділи. Хоча у 2024-му обсяг проданих земель більший, ніж за перших 2,5 роки після зняття мораторію", - сказав міністр агрополітики та продовольства Віталій Коваль.

Юрособи, після того, як 1 січня 2024 р. отримали таку можливість, купили 78,3 тис. га – трохи більше 25 тис. ділянок за середньою ціною 62 656 грн. Фізичні особи купили у три рази більше землі, як за кількістю ділянок, так і за їхньою загальною площею та за меншою середньою ціною – 41 510 грн.

Низький відсоток відчуження вказує, що власники притримують землю, очікуючи більшої ціни.

Географія. За даними Держгеокадастру, найвища середня вартість відчужених ділянок у таких областях:

• Івано-Франківська – 109, 6 тис. грн;
• Львівська – 91,6 тис. грн;
• Київська – 91, 6 тис. грн.

Найнижчі ціни, 30 тис. грн та менше, у Миколаївській, Херсонській, Запорізькій, Донецькій, Луганській областях.

Податки. При продажу землі сплачуються податок на доходи фізосіб (5%, якщо другий продаж нерухомості, 18% – третій та більше), 5% військовий збір та 1% мита. Оподаткування – одна з причин, чому часто в угодах ціна стоїть лише на кілька гривень більше, ніж нормативна грошова оцінка.

"Та чи бувають угоди з ринковою вартістю? Безсумнівно, вони є, але їх небагато. Значну кількість угод на папері укладають за ціною, в 2–3 рази меншою від ринкової, особливо якщо земля має високу родючість і є зацікавленість у її придбанні з боку агрохолдингу, - зазначила Людмила Сімонова, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер "Томас & Сімонова", - Тобто реальна вартість землі в Україні вже досягла 1,5–2,5 тис. дол. за гектар. Наприклад, у Рівненській області нормативна грошова оцінка становить у середньому 27 тис. грн/га, сайт Держгеокадастру показує середню ринкову вартість у 49,4 тис. грн/га, при цьому реальна вартість — 60–80 тис. грн/га".

Паї. З 1 січня 2025 року в тому разі, якщо на пай не оформлено право власності, вважається що власник або його спадкоємець відмовився від ділянки. Таку ділянку визнають безхазяйною та передають у власність територіальній громаді, на території якої вона розташована.

2 гектара землі – безоплатний пай для ведення господарства, на який має право кожен громадянин України. Земельна реформа не скасувала це право, проте приватизація призупинена з огляду на воєнний стан. Приватизувати землю можна тільки в тому випадку, якщо на ділянці є приватна нерухомість або якщо ділянка була надана у користування до 2001 року.

Повноцінний ринок – вже після завершення війни: думка експертів

Олег Пендзин, експерт Економічного дискусійного клубу:

- Ринок землі в будь-якому випадку передбачає наявність покупців. Коли у вас є величезні питання щодо цілісності та національного суверенітету, щодо окупованих територій, то про яких покупців може йтися. Тоді як ринок землі без них неможливий. Коли ми обговорюємо питання ринку землі, його треба розуміти виключно в умовах, які дають можливість появи зацікавлених у придбанні осіб. На сьогодні, коли війна, обговорювати вартість гектара немає сенсу.

Нормативна грошова оцінка землі в дійсності має бути тільки маячком. Реальна ж ціна має утворюватися в результаті співвідношення попиту і пропозиції, покупців та продавців. НГО – орієнтир, як і оціночна вартість квадратного метра, наприклад, в Харкові. Але самі подивіться, чи є відповідність реальному ринку нерухомості в цьому місті нормативно-правовій оцінці.

Як на мене, треба взяти таймаут, вирішити питання налагодження безпекових проблем, а тоді вже повертатися до обговорення перспектив ринку землі. Поки ж не бачу умов для його нормального функціонування.

Не зможу сказати й скільки років після завершення війни знадобиться, щоб консатувати, що ринок функціонує повноцінно. З тієї причини, що невідома конфігурація угоди між США та Україною про корисні копалини. А може там земля з'явиться чи ще щось? Маємо зрозуміти, що Україна зараз вкрай залежна від багатьох факторів, на які не впливаємо. Треба дочекатися остаточних варіантів угоди та у якійсь формі завершення війни.

Андрій Новак, голова Комітету економістів України:

- Досвід скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення показав, що не сталося ніякої трагедії, якою дехто лякав. Мовляв, відкриється ринок і землю скуплять іноземці, росіяни, а українці залишаться без землі. Зняття ж мораторію лише трохи змінило юридичні процедури отримання землі для господарства. Зараз на цьому ринку йдуть процеси щодо купівлі-продажу паїв та корпоративних прав.

Зараз, оскільки більше трьох років триває повномасштабне вторгнення, ринок є не дуже активним, особливо на прифронтових територіях. В таких умовах вигідно купувати землю, якщо є така можливість – зараз ціни, на землю, як і на нерухомість загалом, на мінімальних рівнях.

Після завершення війни активи в Україні зростатимуть у ціні, нерухомість та земля у тому числі. Якщо немає мети займатися обробітком землі, то вигідно її купити, а через кілька років після завершення війни продати. Для тих же, хто все ж веде сільськогосподарську діяльність, також купувати зараз найбільш вигідно.

Темпи зростання ціни після завершення війни зараз важко передбачити. Це буде залежати від того, як саме війна буде завершуватися, якими будуть умови, а сценарії різні. Може буте підписано перемир'я, може й мир, але чи призведе це до повного припинення обстрілів – важко спрогнозувати. Якщо обстріли триватимуть, не дивлячись на угоду, звичайно ж ринок буде на відносній паузі та темпи росту будуть низькими. Якщо ж буде повне припинення обстрілів – вищими.

Те, що земельне питання не є у процесі переговорів із США, іншими партнерами – це добре. Бо якби ставили земельне питання в якості плати за щось, це справді могло б призвести негативних внутрішніх суспільних процесів в Україні. Земля для України та українців – питання дуже чутливе. Тоді як надра, рідкоземельні метали для людей щось дуже далеке, незрозуміле, не до кінця розвідане. Я не думаю, що будь-яка влада будь-коли із будь-ким буде розплачуватися землею.

Тарас Загородній, керуючий партнер "Національної антикризової групи":

- Через земельну політику, коли ставка робиться на величезні агрохолдинги, у нас проблеми зі вступом в Євросоюз. Бо там сільське господарство побудовано інакше – на малому фермері, а не на холдингах, які тільки викачують технічну сировину, яку експортують за кордон.

До прикладу, у 2021 році, до повномасштабного вторгнення, увесь наш експорт аграрної продукції був $30 млрд. У той же час експорт Нідерландів – $90 млрд. І це враховуючи різницю в розмірах і територіях. Чому? Бо в Нідерландах все побудовано на маленьких фермерах, які займають інші ніші, вкладаються у технології. Усе працює в синергії.

Маленькі фірми в сільському господарстві більш ефективні, бо створюють попит, наприклад, на продукцію місцевого машинобудування. Натомість, що величезному холдингу? Він закупив імпортні техніку і добрива, виростив технічну сировину, яка виснажує ґрунт, вивіз за кордон. А потім питають, чому у нас зростають ціни. Тому що виробників немає. Це парадокс аграрно-сировинної економіки – продукти харчування коштують дорого, бо вони імпортні.

Після того, що сталося, вважаю, що питання володіння іноземцями землею має бути назавжди закритим. Землею в Україні можуть володіти тільки українці, бо захищали її зі зброєю у руках. Іноземці, теоретично, можуть, якщо воювали за цю землю. Земля – стратегічний продукт, контроль над територією. Брехнею є те, що росіяни не можуть купити землю. Через різні фонди можуть. Земля може передаватися виключно в оренду і ця форма переважає в тому числі в Нідерландах.

Мають бути скасовані або знижені відшкодування ПДВ при експорті сировини. Щоб в країні була переробна промисловість, щоб стимулювати машинобудування і так далі. Бо, як виявилося, аграрна наддержава не може побудувати промисловість та захищатися. Має бути чітка програма: агрохолдинги мають спрямовувати свої капітали в нашу промисловість. Це попит на метал, створення робочих місць та повернення людей з-за кордону. Тобто реформу, створену в інтересах каламутних іноземців, треба реформувати і ухвалювати рішення в комплексі.

Нагадаємо, що раніше "Ми – Україна" розповідав, як в Україні хочуть запровадити податок на дохід з онлайн-платформ.