До 1 липня податківці мають розіслати повідомлення-рішення про податок на нерухомість. Як і за що мають сплачувати фізичні особи у 2025 році? Розбирався "Ми – Україна".

Яка база оподаткування податком на нерухомість?

Базою оподаткування є загальна площа житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі її часток. Йдеться саме про об'єкти завершеного будівництва.

Якщо юридичні особи мають самі обчислювати площу нерухомості, то фізичні особи самостійно підрахунками не займаються, за них це роблять податківці. Дані про нерухомість у власності вони отримують з Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Не включають у базу оподаткування таку загальну площу:

• 60 квадратних метрів – для квартири чи квартир, якщо їх у власності кілька;
• 120 квадратних метрів – для будинку чи будинків;
• 180 квадратних метрів – для різних типів житла, квартири чи квартир та будинку чи будинків (у тому числі їхніх часток), у власності однієї людини.

Це загальна площа є пільговою та не оподатковується. Нарахування йде на площу понад цю квадратуру.

Не є об'єктами оподаткування зокрема нерухомість:

• у власності органів держвлади, органів місцевого самоврядування та неприбуткових організацій, які утримуються за рахунок бюджету, громадських організацій осіб з інвалідністю, релігійних організацій;
• розташована у зоні відчуження чи обов'язкового відселення;
• яка є будівлями дитячих будинків сімейного типу та навчальних закладів дошкільних та загальноосвітніх;
• яка є житлом у власності багатодітних та прийомних сімей, де п’ять та більше дітей;
• гуртожитки та промислові будівлі;
• є цільовими будівлями та спорудами сільгоспвиробників;
• нежитлова, що використовуються малим та середнім бізнесом, які працюють у МАФах та на ринках;
• у власності дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі матері. Не більше одного об’єкту на дитину;

непридатна для проживання житлова, в тому числі через аварійний стан. Про це має бути відповідне рішення місцевої ради. Також враховуються дані Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією.

Яка ставка податку на нерухомість?

За Податковим кодексом України (ПКУ) встановлюють максимальний розмір ставки – 1,5% від мінімальної зарплати, яка була станом на 1 січня звітного (податкового) року.

Для цього року звітним (податковим) є попередній, тобто у 2025 році сплачувати податок треба за 2024 рік. Станом на 1 січня 2024 року мінімальна зарплата була 7100 грн, тож максимальна ставка податку за минулий рік – 106,5 грн. У 2026 році за 2025 рік максимальна ставка буде вже 120 грн, оскільки станом на 1 січня 2025 р. мінімальна зарплата становила 8000 грн.

Проте ПКУ дає максимальний розмір ставки, тоді як податок на нерухомість є одним із місцевих майнових. Тож сільська, селищна, міська рада мають право встановлювати інші, головне, щоб не вищі, ставки, залежно від місця розташування (зональності) та типу об'єкта нерухомого майна (класифікації).

Затверджені ставки місцевих податків є на сайті Державної податкової служби. Агреговані вони за посиланням. Щоб дізнатися про актуальний у своєму населеному пункті, треба зайти у розділ своєї області, знайти зведену інформацію про розмір і дату встановлення ставок, обрати свій район та територіальну громаду, завантажити файл (архівований, Exel) та відшукати у таблиці з податком на нерухомість своє житло, відповідно до зони та класифікації.

Знаючи ставку, за допомогою калькулятора ДПС можна орієнтовно розрахувати суму до сплати за попередній рік. Проте податківці мають вказати усю основну інформацію у повідомленні-рішенні.

Максимум 1,5% відсотка мінімалки за звітний рік, тобто 106,5 грн за 2024 рік, мають нараховувати за кожен квадратний метр загальної площі понад пільгові ліміти.

Також на 25 000 грн на рік збільшується податок, якщо у власності є:

• квартира площею понад 300 кв. м;
• будинок площею понад 500 кв. м.

Якщо таких великих об'єктів у власності є кілька, тоді 25 тис. грн мають нарахувати за кожен.

"Контролюючий орган має право обчислити суми податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за три звітні податкові роки", - попередили податківці.

Тобто у 2025 році платіжка щодо податку може прийти не тільки за минулий рік, але й ще за два, які йому передували, якщо у податковій відзначать відповідні дані за реєстром речових прав на нерухоме майно.

За звітний 2024 рік максимальна ставка податку на нерухомість 106,5 грн, за 2023 рік – 100,5 грн, а за 2022 рік – 97,5 грн. Але треба зважати на розміри, встановлені ту попередні роки місцевими радами, а також на пільги.

Як і коли сплачувати податок на нерухомість?

Фізичним особам ДПС розсилає повідомлення-рішення до 1 липня. Відправляють на податкову адресу, а за ПКУ, це на адресу реєстрації власника нерухомості.

Знайти документ та сплатити можна в електронному кабінеті, бо з практики виходить, що фізично люди його далеко не завжди отримують поштою. Тоді як від сплати податку це не звільняє. До прикладу, якщо місце проживання змінилося, а податкову про це не сповістили.

В електронний кабінет можна зайти за:

• файловим ключем, тобто кваліфікованим електронним підписом, до прикладу, згенерованим у "Приваті";
• апаратним ключем;
• хмарним підписом;
• id.gov.ua;
• Дія.Підписом.

Інформація про сплату податку на нерухомість є в розділі "Стан розрахунків з бюджетом". З наявних треба обрати платіж (податок) та розрахуватися або за QR-кодом, або через платіжну систему.

Суми вказуються за кожен об'єкт оподаткування. Щодо кожного є можливість у кабінеті у розділі "ЕК для громадян" переглянути квитанцію із реквізитами для сплати або скачати pdf-файл.

Сплатити податок потрібно протягом 60 днів після отримання повідомлення-рішення. Прислати його мають до 1 липня, але розсилають і раніше. Відлік час йде ж не від 1 липня, а саме від дня отримання.

Якщо пропустити строки сплати, нарахують штраф у відсотках до суми податкового боргу. Розміри штрафів:

• 5%, в разі затримки до 30 днів;
• 10%, в разі затримки понад 30 днів.

До того ж за кожен день прострочки з урахуванням і суми податку, і штрафу, нараховується пеня в розрахунку 120% річних ставки НБУ.

Якщо людині не відправили повідомлення про податок, то вона не має обов'язку його сплачувати, хіба що проявить ініціативу та звернеться до податкової самостійно. Проте податкова може акумулювати зобов'язання за три попередні роки, про що ми вказали вище. Якщо протягом цього часу повідомлення не відправляли, платнику не мають нараховувати штраф і пеню.

Хто має сплачувати податок на нерухомість: нюанси щодо власників

Податок сплачують юрособи (своїм порядком) та фізособи, резиденти і нерезиденти – власники нерухомості. Кількість зареєстрованих в квартирі або в будинку значення не має, визначальним є тільки право власності.

Якщо житло оформлено на неповнолітнього, то сплачуватимуть податок його законні представники.

Частка виділена в натурі. Якщо нерухомість виділена в натурі та внесена до реєстру як різні об'єкти на різних власників, повідомлення-рішення має бути кожному власнику такої частки, якщо сплата податку зумовлені перевищенням ліміту щодо площі.

Виділення в натурі відбувається, якщо це технічно можливо (проводиться технічна інвентаризація) за рішенням власників в позасудовому порядку (за нотаріальним договором) або в судовому порядку (за рішенням суду).

Потім новоутвореному об'єкту треба оформити технічний паспорт, присвоїти адресу в органі місцевого самоврядування (її мають зафіксувати в реєстрі будівельної діяльності) та внести дані про нього в реєстр речових прав на нерухоме майно.

Частка не виділена в натурі. Якщо поділу в натурі не було та в реєстрі будинок або квартира йдуть як один об'єкт, податок нарахують тому, на кого житло зареєстровано.

Якщо майно знаходиться, наприклад, в спільній частковій власності, то кожна особа сплачує за свою частку. Якщо майно знаходиться в спільній сумісній власності та не виділене в натурі, наприклад, люди отримали його в спадщину чи розлучилися і не виділили частку, вони можуть домовитися, хто з них сплачуватиме податок. Або ж це визначать за рішенням суду.

Зміна власника. В разі зміни власника житла:

• попередній власник сплачуватиме податок за період від початку року до першого числа місяця, в якому перестав ним бути;
• новий власник сплачуватиме податок з першого числа місяця, в якому ним став.

Які пільги з податку на нерухомість?

За ПКУ пільгою є загальна площа житла, яка не оподатковується. Проте навіть за об'єкт з меншою, ніж ліміти, площею, можуть нарахувати податок, якщо власник використовує його для одержання доходу, а саме від здачі в оренду, лізинг, позичку, чи житло використовується у підприємницькій діяльності.

Пільги мають право встановлювати місцеві органи влади і дані про них, разом із актуальними ставками податку, мають бути у таблицях на сайті ДПС.

Під час воєнного стану та до 31 грудня року, в якому його припинять або скасують, податок на нерухомість фізичним особам не нараховується та не сплачується за об'єкти:

• розташовані на території активних бойових дій та на ТОТ. Не нараховують та не сплачують саме за цей час: з першого дня місяця, в якому настала дата початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього дня місяця, в якому настала дата припинення і бойових дій. Ця норма виписана у пункті 69.22 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" ПКУ. Примітно що на вебпорталі парламенту станом на 10 червня перехресне посилання там йде на наказ 309 Мінреінтеграції з переліком територій бойових дій та ТОТ. Тоді як з 20 березня 2025 року замість нього діє наказ Мінрозвитку;
• знищені внаслідок бойових дій, терактів, диверсії через російську агресію. Дані про це мають бути в реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• пошкоджені внаслідок агресії. Дані про пошкоджене житло має бути в реєстрі. Податок нараховуватимуть знову з місяця наступного після того, як в реєстрі будуть дані про завершення капітального ремонту, реконструкції, реставрації та визнання їх придатними для проживання.

Згідно з ПКУ, платники податку на нерухомість можуть письмово звернутися у податкову за місцем своєї реєстрації (податковою адресою), щоб звірити дані про площу, пільгу, ставку та нараховану суму податку. Якщо є розбіжності між тим, що вказано у податковому повідомленні-рішенні, платник має показати оригінали документів, які це підтверджують. Тоді податківці мають перерахувати суму податку та відправити чи вручити нове повідомлення рішення, яке скасовує попереднє.

Нагадаємо, що раніше "Ми – Україна" розповідав про те, які пільги на комуналку мають українці.