Ціни на оренду житла влітку зросли. "Ми – Україна" розбирався, чому вартість орендованого житла зростає та що з нею буде восени?

Які загальні тенденції?

На ринку нерухомості загалом та ринку оренди, як його похідного, є зумовлені війною загальні негативні тенденції.

"Купівельна активність на ринку житла залишається дуже низькою, ознаки відновлення слабкі. Попит буде пригніченим ще тривалий час через безпекові ризики, падіння доходів населення та значну еміграцію. Житловий фонд зменшується через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою з огляду на невизначеність та погіршення фінансового стану забудовників. Заявлені ціни переважно зростають, однак фактичні угоди відбуваються зі знижками. Співвідношення ціни та вартості оренди і надалі свідчить про суттєві ринкові диспропорції. Ринкової іпотеки майже немає, а робота державних програм підтримки нині нестабільна", - констатували в останньому звіті про фінансову стабільність аналітики Нацбанку.

Там зазначають, що ціни на ринку нерухомості зараз далекі від природнього, підкріпленого ринковими факторами рівня. На первинці, зазначають там, вартість житла зросла на 16%, але вона скоріше відображає очікування продавця. На вторинці відбувається набагато більше угод, тому цей сегмент краще відображає реальність. А вона така, що продавці йдуть на поступки та продають житло зі знижками. У НБУ зазначають, що зараз співвідношення ціни та оренди майже вдвічі перевищує середнє історичне. Отже, оренда є більш привабливою за придбання житла.

"Людина завжди обирає, що вигідніше: платити за оренду чужої квартири чи іпотеку своєї. Якщо рівні однакові, то сенсу орендувати немає. На цьому принципі формувався колосальний іпотечний міхур у США: там платити за іпотекою було на 30% вигідніше, ніж орендувати. Зараз через зростання відсоткових ставок у США ця ситуація різко змінилася на зворотну: на 30% вигідніше платити за оренду, ніж по іпотеці. Ми, можна сказати, як США", - каже аналітик аналітичного центру "Об'єднана Україна" Олексій Кущ.

Він уточнює, що тенденції в Україні та США у дечому схожі, а у дечому – ні. Так само, як у США, у нас відсоткові ставки зросли та високі. Але іпотеки як такої немає – є споживчі кредити під заставу нерухомості.

"Якщо не брати екстремальні в плані оренди міста, такі як Львів чи Київ, то через виїзд 6 млн осіб з України звільнилась велика кількість житла, яке здається. Плюс орендодавці почали надавати знижки. Тобто вартість оренди (після повномасштабного вторгнення, - авт.) в цілому впала, але нерухомість, незважаючи на певну корекцію, різко вниз не падає, - пояснює аналітик, - Є виделка собівартості у забудовників. Багато з них не можуть продавати за ціною, що нижча собівартості, бо збанкротують. Собівартість формувалася до повномасштабної війни та була високою внаслідок тодішньої інфляції. Забудовники вважають за краще продавати одну квартиру на рік, але ціни не знижувати. Тому і сформувалася така тенденція, що вартість оренди вигідніша за вартість іпотеки".

Які зараз ціни на оренду житла в Україні?

Експерти ринку спостерігали зниження вартості оренди протягом весни цього року, але усі попереджали по пожвавлення попиту та, як наслідок, підвищення цін влітку, особливо у серпні.

Якщо порівнювати ціни липня цього та минулого року, на однокімнатні квартири в мінус, за даними DIM.RIA, пішла ціна у п'ятьох регіонах. Найбільше у Херсонські й області (-15,1%), Черкаській області (-14,9%), Полтавській області (-9,7%), Івано-Франківські області (-5,3%) та Дніпропетровській області (-0,2%).

Оренда в решті областей зросла, а столиця за темпами є беззаперечним лідером: +48,2% за рік.

За оцінками DIM.RIA, середня вартість оренди однокімнатної квартири у Києві становить 19,3 тис. грн. За даними ЛУН – 12 тис. за цінами в оголошеннях та 10,9 тис. за цінами в оголошеннях зданих квартир. За рік вартість зросла на 3 тис. грн.

Середні ціни у Львові київські обігнали. Оренда однокімнатної тут, як і минулого липня, становить 15 тис. грн за цінами в оголошеннях. Цей рівень отримали після стрибків: у лютому однокімнатні злетіли у ціні майже до 17 тис. грн і до травня спостерігався спад. Щодо оренди двокімнатних квартир у Львові, то їхня вартість в оренді нагадує кардіограму: падіння до 14 тис. у січні, стрибок до 19,5 тис. у квітні з падінням до 13 тис. у травні, а зараз поступове здороження до 16 тис. грн.

Майже зрівнялися з львівськими ціни на оренду в Ужгороді – вони становлять 14,9 тис грн на однокімнатні і з початку літа зросли на 14%.

Ціни на оренду однокімнатних квартир в Одесі за рік зросли на 2 тис. грн до 7 тис. грн. В Дніпрі станом на липень зняти таке житло коштувало 12 тис. грн на місяць та з початку цього літа змін не було.

DIM.RIA наводять трохи інший порядок цін станом на липень, але вартість наводять не за обласними центрами, а в цілому за регіонами, за виключенням Києва.

Чого чекати від оренди восени?

Зараз на пожвавлення та зростання вартості оренди впливають повернення, хоч і не масове, українців з-за кордону, початок навчального року у школах та вишах, які намагатимуться стартувати очно.

"Плюс люди починають заробляти трохи більше грошей. Економіка відновлюється і люди можуть дозволити собі більш дорогі, комфортні об'єкти в оренду. Тому шукають дорожче, і ціни поступово зростають. Люди раніше оптимізували, а зараз мають можливість повернутися до довоєнних умов споживання. Так попит і підвищується. З західних регіонів почали більш активно переїжджати у центральні – до Києва, в першу чергу. Є тенденція із повернення з-за кордону. Вересень-жовтень будуть активними місяцями по оренді. В листопаді ринок почне заспокоюватися на досягнутому рівні. Відносно до весняних та літніх, в середньому ціни зростуть на 10-15%. В першу чергу ми говоримо про Київ. Навесні у столиці вже почали зростати ціни на оренду, восени буде черговий етап збільшення вартості", - прогнозує Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості.

Він додає, що по регіонах оренда вже більш-менш стабілізувалася. В лідерах по оренді та популярним є Львів і цього статусу він поки не позбавиться.

"Не готовий оцінити, як на вартість оренди там вплинуть останні події та обстріли. Але люди вже призвичаїлися. І якщо вони вирішили жити у тому чи іншому місті, то свої плани не міняють. Тому Львів також буде популярним, з урахуванням того, що їдуть переселенці і, переважно, у західні регіони. Визначити ж недооцінені регіони важко. Людям просто варто шукати ті, де краща економічна ситуація, де простіше знайти роботу, де працюють підприємства", - каже Піта.

Олексій Кущ пояснює зростання вартості оренди міграційними процесами зі східних та південних областей, які не припиняються.

"Кожне посилення обстрілів таких міст, як Харків, Запоріжжя, Дніпро, Краматорськ, Херсон, Миколаїв, Одеса, викликає нову хвилю внутрішньої міграції. Там, куди спрямовані ці потоки, ціни на оренду зростатимуть. Але такими темпами, як вони зростали одразу після повномасштабного вторгнення, вже не будуть. Ситуація парадоксальна. У "екстремальних" з точки зору оренди містах її вартість після повномасштабного вторгнення зростала, але у решті падала, - каже аналітик, - Але якщо переїжджає, наприклад, мешканець Дніпра, то він хоче потрапити у місто із приблизно тим самим рівнем соціальної інфраструктури та кількостю робочих місць. І насправді відносно безпечних таких міст мало, у нього вибір між Києвом та Львовом. В Київ їдуть в першу чергу ті, для кого робота є пріоритетом, у Львів чи Ужгород ті, для кого в пріоритеті безпека. Але, як бачимо за наслідками обстрілів, безпека дуже умовна".

Морально українців готують до не менш складної зими, ніж попередня. Але принципових змін на ринку оренди житла через важкий опалювальний сезон, відключення світла експерт не очікує.

"На вартість житла це навряд чи вплине. Єдине що, як і минулого року, популярними можуть бути квартири, які не на найвищих поверхах. Тобто десь до 7-8 поверхів, куди можна дістатися пішки. А також газифіковане житло, бо наявність газу – велика перевага, можна хоч їжу приготувати. Втечі з міст до сіл не було. Люди і до відключень призвичаїлися: були якісь графіки, можливість зарядити телефони та павербанки. До того ж у заміської нерухомості є певні незручності. Насамперед це логістика: треба їздити в місто, а не кожен це може собі дозволити", - пояснює Олександр Піта.

Він каже, що ціни за договорами фіксувалися та фіксуються в іноземній валюті. Але додає, що з'явилася умова про те, що оренда плата встановлюється на період дії воєнного стану.

"І після того, як воєнний стан буде скасовано, завершено, умови оренди можуть бути переглянуті з боку орендодавця. Ця прив'язка до воєнного стану фіксується, - констатує експерт, - До долара прив'язуємося, але у більшості розрахунки все одно у гривні. Проте зміна курсу валют призводить до зміни вартості оренди на певний відсоток".

Нагадаємо, що раніше "Ми – Україна" розповідав про те, як українцям заздалегідь підготуватися до можливих блекаутів восени та взимку.