З початком російського вторгнення, з метою безпеки, був заблокований доступ до більшості державних реєстрів, що унеможливило укладання угод на відчуження нерухомого майна. Продаж завмер на кілька місяців, а угоди з оренди мали завищений попит в західних регіонах нашої держави. Це спонукало багатьох власників житла підвищувати вартість оренди майже вдвічі.
Ті часи зараз позаду. Угоди з оренди в цілому по регіонах повернулись до довоєнного рівня. В Києві з початку року відбулось зростання вартості орендованого житла в середньому на 10%, якщо порівнювати з листопадом - груднем 2022 р. (Йдеться про гривневий еквівалент)
Реєстри уже розблоковані. Ми можемо укладати угоди з відчуження майна та набувати спадок.
Є загальна стабілізація ринку, і це добре.
Первинний ринок
Але рушійним важелем ринку є первинний ринок нерухомості, і на ньому відбуваються найцікавіші події. Ще до початку війни на первинному ринку були проблеми. В 2020 - 2021 роках відбулось значне (подекуди майже вдвічі) зростання вартості будівельних матеріалів. Це була світова тенденція. Але на тлі зміцнення гривні відносно основних світових валют це призвело до різкого зниження дохідності девелоперського бізнесу. Посилило кризу величезна кількість робітників, які подалися на заробіток до Європи. На Київських буд. майданчиках кваліфікованих майстрів ставало все менше.
Що маємо станом на зараз. Будівельні компанії затиснуті в трьох жорстких лещатах.
Перші - собівартість квадратного метра будівництва. Навіть в доларах, вона не зменшилась, відносно довоєнного рівня, тому є нагальна потреба в підвищенні цін продажу, як мінімум до рівня беззбитковості.
Другі лещата - це стрибок гривні, відносно основних валют. Адже дохід більшості українців суттєво зменшився. Це унеможливило, навіть при величезній потребі, придбання нерухомості.
Треті лещата - величезна кількість українців на фронті. До війни відчувався брак робітників, зараз він величезний.
Більшості девелоперів в таких умовах не будуть вкладати гроші в розвиток проектів, це як мінімум. А існуючий попит величезний, але не на тому ціновому рівні, який може запропонувати первинний ринок. Тобто, загальна більшість платоспроможних покупців потребують зараз готового до експлуатації житла, тому будуть шукати його на вторинному ринку нерухомості, в найнижчому ціновому сегменті. Це природньо. Тому ми і бачимо сталий попит в Києві в економ сегменті і великі - до 30% - дисконти на житло преміум та бізнес сегментів.
Майбутня перемога України, безумовно, призведе до величезного притоку коштів в відбудову. Підвищиться зарплата. За кілька років ринок нерухомості стабілізується, скоріш за все, зі сталим зростанням цін.
Але! Відбудова Україні буде потребувати величезної кількості робочих рук, і мабуть ми впораємось з цим викликом. А от де взяти будівельні матеріали?
Після перемоги
Величезна кількість підприємств в промислових регіонах України зруйновані і відновленню не підлягають. Відсутність на ринку продукції з “Азовсталі” та Металургійного комбінату імені Ілліча ми будемо відчувати багато років. А нагальна потреба є зараз.
Тому, до побудови нових підприємств дефіцит будівельних матеріалів буде відчуватися. Собівартість будівництва буде зростати. Чи будуть встигати пропорційно зростати статки українців? Мабуть, що не такими темпами, принаймні, в перші післявоєнні роки. Отже, буде накопичуватися відкладений попит.
Але, про це згодом. Спочатку треба перемогти та відбудуватись.
Ярослав Цуканов, експерт з нерухомості
